전월세 계약서 쓰기 전 등기부부터 뒤집어본 이야기

얼마 전 지인이 전세 계약 직전에 등기부를 들고 찾아왔습니다. 보증금 2억 4천만 원, 주변 시세보다 1천만 원 정도 싸고 집도 깨끗하다고 했습니다. 그런데 등기부를 보니 근저당이 1억 8천만 원 잡혀 있더군요. 집값은 실거래 기준 3억 초반. 저는 그 자리에서 말했습니다. 싸게 나온 데는 이유가 있다고요.

전월세는 매달 나가는 월세가 아깝냐, 목돈을 전세로 묶을 수 있냐의 문제가 아닙니다. 내 보증금이 어디에 서 있는지 보는 문제입니다. 경매장에 오래 있다 보면 낙찰가보다 더 무서운 게 임차인 보증금입니다. 누가 먼저 들어왔고, 누가 먼저 권리를 갖췄고, 누가 배당에서 밀리는지에 따라 몇천만 원이 날아갑니다.

전세가 싸면 먼저 의심해야 합니다

초보 임차인이 가장 많이 하는 실수가 있습니다. 집 상태와 월세 부담만 보고 계약하는 겁니다. 도배 깨끗하고, 역세권이고, 집주인이 친절하면 마음이 급해집니다. 그런데 경매 물건을 보다 보면 진짜 위험은 벽지 뒤가 아니라 등기부와 보증금 구조 안에 숨어 있습니다.

예를 들어 매매 시세가 3억 원인 빌라에 선순위 근저당 1억 5천만 원이 있고, 내가 전세보증금 1억 4천만 원으로 들어간다고 해보겠습니다. 겉으로 보면 집값 3억, 빚과 보증금 합계 2억 9천만 원이라 아슬아슬해 보입니다. 그런데 경매로 넘어가면 감정가 그대로 팔리지 않습니다. 1회 유찰되면 20~30%씩 내려가고, 낙찰가가 2억 2천만 원까지 떨어질 수도 있습니다. 그때 은행이 먼저 가져가고 남은 돈으로 내 보증금을 받게 됩니다.

저는 이런 물건을 경매장에서 여러 번 봤습니다. 임차인은 확정일자도 받았고 전입신고도 했는데, 선순위 권리보다 늦어서 배당표 앞줄에 서지 못했습니다. 계약 당시에는 부동산 중개사도 “이 정도면 괜찮다”고 했겠죠. 하지만 돈은 말이 아니라 순서대로 움직입니다.

월세라고 안전한 건 아닙니다

전세만 위험하다고 생각하는 분들이 많습니다. 사실 월세도 보증금이 크면 똑같이 봐야 합니다. 보증금 5천만 원에 월세 60만 원인 집과 보증금 500만 원에 월세 90만 원인 집은 위험 구조가 다릅니다. 앞의 집은 매달 부담은 낮지만 묶인 돈이 큽니다. 뒤의 집은 월 부담은 크지만 보증금 회수 리스크는 상대적으로 작습니다.

특히 신축 빌라, 오피스텔, 다가구주택은 더 조심해야 합니다. 다가구는 한 건물에 여러 세입자가 들어와 있는데, 등기부만 봐서는 각 세대 보증금 합계를 바로 알기 어렵습니다. 선순위 임차인이 얼마나 있는지, 전체 보증금이 얼마인지 확인하지 않으면 내가 몇 번째 줄에 서는지 모르는 상태로 계약하는 셈입니다.

월세 계약도 최소한 등기부등본, 건축물대장, 전입세대 확인, 확정일자 정보 확인 가능 여부를 따져야 합니다. 집주인이 자료 제공을 계속 피하거나 “다들 그냥 계약한다”고 말하면 저는 그 물건을 좋게 보지 않습니다. 좋은 물건은 확인을 피하지 않습니다.

전입신고와 확정일자는 계약의 끝이 아닙니다

전월세 계약을 하면 전입신고하고 확정일자를 받으라는 말은 많이 들으셨을 겁니다. 맞는 말입니다. 다만 이걸 부적처럼 생각하면 안 됩니다. 전입신고와 확정일자는 내가 권리를 주장하기 위한 기본 장치이지, 모든 손실을 막아주는 보험은 아닙니다.

현장에서 보면 순서가 중요합니다. 계약 전 등기부를 보고, 잔금 당일 다시 등기부를 확인하고, 입주와 전입신고, 확정일자를 최대한 빠르게 처리해야 합니다. 잔금일 아침에는 깨끗했는데 오후에 근저당이 들어오는 경우를 가정해야 합니다. 이런 틈을 노린 사고가 실제로 많았습니다.

2026년 3월 국토교통부가 발표한 전세사기 방지 대책에서도 계약 전 위험정보 확인과 전입신고 처리 시점의 중요성이 계속 언급됐습니다. 제도는 조금씩 바뀌지만 현장에서 봐야 하는 방향은 같습니다. 내 보증금보다 먼저 돈을 가져갈 사람이 있는지, 그 금액이 얼마인지, 집값이 빠졌을 때도 버틸 수 있는지 봐야 합니다.

• 계약 전 등기부등본을 직접 발급해서 소유자와 근저당을 확인합니다.
• 잔금 당일에도 등기부를 다시 확인합니다.
• 다가구는 선순위 임차인 보증금 합계를 확인해야 합니다.
• 전세보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 확인합니다.
• 시세는 호가가 아니라 실거래가와 인근 경매 낙찰가를 같이 봅니다.

시세조사는 부동산 한 곳만 믿으면 안 됩니다

경매 투자할 때 저는 같은 동네 중개업소를 최소 세 군데는 돕니다. 매수자처럼 묻고, 임차인처럼 묻고, 급매 찾는 사람처럼도 물어봅니다. 말이 조금씩 다릅니다. 그 차이 안에 진짜 시세가 있습니다.

전월세도 똑같습니다. 네이버 매물에 2억 5천만 원 전세가 여러 개 있다고 해서 그게 곧 시세는 아닙니다. 오래 남아 있는 매물은 비싸서 남아 있을 수 있고, 이미 나간 매물을 미끼처럼 걸어둔 경우도 있습니다. 실거래가, 같은 단지 최근 전세가, 주변 구축과 신축의 차이, 관리비까지 같이 봐야 실제 부담이 나옵니다.

예를 들어 월세 70만 원인데 관리비가 18만 원이면 체감 월세는 88만 원입니다. 전세도 마찬가지입니다. 보증금 2억 5천만 원을 대출로 마련하고 금리가 연 4%라면 이자만 월 83만 원 수준입니다. 여기에 관리비, 이사비, 중개보수, 보증보험료까지 붙습니다. 전세가 무조건 월세보다 싸다는 계산은 금리와 자기자본에 따라 달라집니다.

제가 초보에게 권하는 전월세 기준

저라면 초보에게 수익률 좋은 집보다 빠져나오기 쉬운 집을 먼저 권합니다. 역세권, 대단지, 수요가 꾸준한 지역은 임대료가 조금 비싸도 리스크가 낮은 편입니다. 반대로 시세보다 유난히 싸고, 집주인이 급하고, 권리관계 설명이 흐릿한 집은 초보가 감당하기 어렵습니다.

계약서 특약도 대충 넘기면 안 됩니다. 잔금일 다음 날까지 추가 담보권 설정을 하지 않는다는 내용, 보증보험 가입에 필요한 임대인의 협조, 기존 근저당 말소 조건이 있다면 말소 시점과 불이행 시 처리 방식까지 적어야 합니다. 말로 들은 약속은 분쟁이 생기면 힘이 약합니다. 계약서에 남긴 문장이 결국 싸울 때 무기가 됩니다.

전월세 계약은 좋은 집을 고르는 일이기도 하지만, 더 정확히는 나쁜 위험을 걸러내는 일입니다. 저는 경매장에서 보증금 못 받고 울먹이는 임차인을 몇 번 봤습니다. 대부분 처음부터 사기를 당하려고 들어간 게 아니었습니다. 조금 싸서, 조금 급해서, 남들도 괜찮다고 해서 들어갔던 겁니다.

전월세는 살 집을 구하는 일이지만 동시에 큰돈을 빌려주는 일입니다. 집주인에게 내 보증금을 맡기는 거래니까요. 그래서 저는 계약 전날보다 계약 직전 30분을 더 중요하게 봅니다. 등기부 한 번 더 보고, 숫자 한 번 더 계산하고, 찜찜한 말이 있으면 멈추는 것. 현장에서는 그 작은 멈춤이 보증금을 지키는 경우가 많았습니다.