광산 하남동 빌딩 경매, 7회 유찰 12억

한줄 요약

솔직히 말하면, 7번 유찰된 건 뭔가 문제가 있다는 신호입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/1581

경매물건 주소 보기 광주광역시 광산구 용아로399번길 51, 1동 4층401호 (하남동,다승빌딩)

광주광역시 광산구 하남동에 위치한 다승빌딩은 401호와 402호가 연결되어 있는 특수한 구조입니다. 용아로399번길에 위치한 이 건물은 주변에 상업시설이 많아 입지 조건은 나쁘지 않지만, 위반건축물로 등재된 402호와 연결되어 있다는 점이 문제입니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 64억 7,600만원이었지만, 현재 최저입찰가는 11억 8,835만원으로 82%나 할인된 상태입니다. 인근 시세와 비교해 보면 상당히 저렴한 편이지만, 7회 유찰된 배경을 고려해야 합니다. 예상 낙찰가는 약 12억 4,776만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 8월 30일 설정된 근저당권입니다. 주목할 점은 유치권 신고가 있다는 것인데, 주식회사 뉴파크종합건설이 7억 원의 공사대금을 청구했지만 성립여부가 불분명합니다. 또한 402호의 위반건축물로 인한 이행강제금 가능성도 염두에 둬야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이런 물건은 리스크가 크지만 그만큼 큰 수익을 기대할 수도 있습니다. 인근 상업시설과의 조화로운 운영이 가능하다면, 매입 후 리모델링을 통한 가치 상승도 노려볼 수 있습니다. 그러나 유치권 문제와 위반건축물 이행강제금은 해결해야 할 큰 과제입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해서, 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 12억원 정도로 보고 있으며, 취등록세는 약 5,739만원 예상합니다. 하지만 유치권과 위반건축물 문제를 해결할 방안을 마련한 후 입찰하는 것이 안전합니다.