청주 율량동 아파트 경매, 3회 유찰 9천만

한줄 요약

3회 유찰로 매력적인 가격이지만, 현황과 공부가 불일치하는 점이 고민됩니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 청원구 1순환로1896번길 19-27, 101호 (율량동, 이지파크)

이 물건은 충청북도 청주시 청원구 1순환로1896번길 19-27에 위치한 아파트입니다. 이지파크라는 단지 내에 있는 101호로 등록되어 있지만, 실제로는 201호로 되어 있다는 점이 조금 헷갈릴 수 있겠네요. 면적은 약 83.5㎡(25.3평)로, 적당한 크기입니다. 주변 환경은 청주 도심과 가까운 편이라 생활 인프라는 괜찮은 편입니다. 도보로 이용 가능한 대중교통도 존재해 생활 편의성은 무난할 것으로 보입니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 2억 6,900만원이었습니다. 하지만 3회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 9,226만원으로, 감정가의 34% 수준입니다. 인근 시세와 비교해보면 상당히 저렴한 가격입니다. 주변 유사 물건의 실거래가가 약 2억 5천만원 수준임을 감안하면, 66% 할인된 현재 가격은 매력적이라고 할 수 있습니다. 예상 낙찰가를 9,688만원 정도로 잡으면 좋을 것 같습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 7월 1일 설정된 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 이후의 권리는 소멸될 가능성이 높지만, 임차인 현황 조사는 필수입니다. 현재 임차인에 대한 정보가 부족해, 등기부등본과 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다. 특이사항으로는 공부상 101호이나 실제로는 201호라는 점입니다. 이 부분은 명도 과정에서도 문제가 될 수 있으니 주의가 필요합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 특별한 언급은 없지만, 항상 가능성을 염두에 두고 확인하는 것이 좋습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 물건은 그 자체로 매력적입니다. 가격이 많이 낮아졌고, 청주라는 지역 특성상 임대 수익률도 괜찮을 것으로 보입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상이 가능할 것으로 보입니다. 다만, '101호와 201호'의 불일치가 걸립니다. 이런 부분이 매각 후 명도나 임대 과정에서 걸림돌이 될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 수도 있지만, 이 가격대에서는 의외의 경쟁이 있을 수 있습니다. 최저입찰가보다 약간 높은 9,688만원 정도를 권장 입찰가로 잡고, 취등록세 약 445만원을 포함한 총 투자금 약 1억 정도로 예상합니다. 하지만 임차인 현황과 공부-현황 불일치 문제를 충분히 확인하고 입찰에 들어가는 것이 안전한 전략일 것입니다.