괴산 장연면 토지 경매, 2회 유찰 2억

한줄 요약

솔직히 말하면, 2회 유찰된 대규모 토지로 가격이 매력적이지만, 분묘와 용도지역 문제가 걸립니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 괴산군 장연면 광진리 산28

충청북도 괴산군 장연면 광진리에 위치한 이 토지는 무려 166,979㎡(약 5만 511평)로 대규모입니다. 농림지역과 생산관리지역에 걸쳐 있어 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 일괄매각으로 지상 입목도 포함되어 있으며, 주변은 자연 경관이 좋아 장기적인 개발 잠재력을 기대할 수도 있습니다. 다만, 분묘가 있을 가능성이 있어 사전 확인이 필수적입니다.

가격이 말해주는 것

현재 최저입찰가는 2억 446만원으로, 감정가 4억 1,727만원 대비 약 52% 할인된 상태입니다. 인근 시세와 비교해보면, 이 가격은 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 2억 1,468만원 전후로 추정되며, 취등록세 약 987만원을 포함하면 총 투자금은 약 2억 2,455만원이 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 중요한 말소기준권리는 2023년 4월 3일 설정된 근저당권입니다. 임차인 여부는 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 분묘의 존재 여부도 명확히 해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 이 부분 역시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 대규모 토지의 해제나 개발 호재가 없는 한 단기 수익을 기대하기는 어렵습니다. 그러나 장기적으로 본다면, 주변 지역 발전에 따른 가치 상승 가능성은 있습니다. 리스크로는 용도지역의 제약과 분묘 처리의 어려움이 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 2억 1,500만원 이하로 잡고, 철저한 현장 검토 후 입찰하는 것이 좋겠습니다. 명도 난이도는 분묘 여부에 따라 달라질 수 있어, 사전 조사를 철저히 해야 합니다.