춘천 거두리 토지 경매, 5회 유찰 1.9억

한줄 요약

5회 유찰된 춘천 거두리 토지, 낮은 최저가의 매력과 복잡한 지목문제가 공존.

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경매물건 주소 보기 강원특별자치도 춘천시 동내면 거두리 29

춘천시 동내면 거두리에 위치한 이 토지는 1653.0㎡(500평) 규모로, 제2종 근린생활시설 신축 부지로 조성 중입니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 생활 인프라는 나쁘지 않은 편이지만, 교통편은 다소 아쉬운 부분이 있습니다. 도시 외곽에 위치해 접근성이 떨어지는 점이 주의할 점입니다.

가격이 말해주는 것

이 물건의 감정가는 3억 9,750만원이었으나, 5회 유찰을 거쳐 최저입찰가는 1억 9,477만원으로 대폭 하락했습니다. 인근 비슷한 규모의 토지 시세를 고려하면 약 30% 이상 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 최저가보다 약간 높은 2억 451만원 정도로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 6월 14일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하지만, 큰 이슈는 없어 보입니다. 다만, 지목이 '전'이나 '임야'로 되어 있지만, 현황상 '구거'로 사용 중이거나 도로 예정지로 지정된 부분이 있어 명확한 지목변경 절차가 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로선 확인되지 않았습니다.

투자 관점에서 보면

제2종 근린생활시설 신축 부지로 개발 가능성이 높다는 점은 긍정적입니다. 그러나 솔직히 말하면, 지목 변경과 관련한 행정 절차가 복잡할 수 있고, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 보입니다. 다만, 주변 지역 개발 상황에 따라 변동 가능성이 큽니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮아 보이지만, 한 가지 걸리는 건 지목 변경의 복잡성입니다. 권장 입찰가는 최저가를 조금 웃도는 2억 원 전후로 설정하고, 취등록세 약 940만원을 포함한 총 투자금은 약 2억 940만원이 예상됩니다. 명도 가능성을 높이기 위해 사전 조사를 철저히 해야 합니다.