빛가람동 상가 경매, 7회 유찰 5,743만

한줄 요약

솔직히 말하면, 7회 유찰된 물건은 뭔가가 걸리긴 하지만 최저가가 매력적인 수준입니다.

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층에이-115호 (빛가람동,게토333지식산업센터)

전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 게토333지식산업센터 내 상가입니다. 1층에 위치한 에이-115호로, 에이-116호와 경계벽 없이 사용 중입니다. 이로 인해 경계 설치에 따른 추가 비용이 발생할 수 있다는 점은 염두에 두셔야 합니다. 주변은 상업지구로, 교통 접근성도 무난한 편입니다. 하지만, 면적 정보가 누락되어 있어 실사용에 불편함이 있을 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 1,300만원이었지만, 이미 7회 유찰되며 최저입찰가는 5,743만원으로 떨어졌습니다. 감정가의 18% 수준이라 상당히 저렴해 보일 수 있습니다. 인근 상가 실거래가와 비교해도 큰 폭의 할인율입니다. 예상 낙찰가는 6,030만원 전후로 보이며, 취등록세 약 277만원을 포함해도 투자 초기 비용 부담은 낮습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 3월 10일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하니, 대항력이나 보증금 반환 의무 등을 꼼꼼히 살펴보세요. 경계벽 설치 문제로 인해 법정지상권 이슈는 없어 보이지만, 유치권 가능성은 배제할 수 없으므로 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 7회 유찰된 이유가 그냥 싸다는 이유만으로는 낄 수 없는 부분입니다. 다만 저렴한 최저입찰가와 상업지구 입지라는 점은 매력적입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 8% 이상도 가능할 것으로 보입니다. 하지만, 경계벽 문제와 임차인 상황 등은 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮겠지만, 입찰자들이 경계벽 문제를 주시할 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 6,000만원 초반대로 설정하는 것이 안전할 듯합니다. 경계 설치 비용을 감안해, 총 투자금을 8,000만원 이내로 제한하는 전략이 좋겠습니다. 추가 조사와 준비를 철저히 하시길 바랍니다.