관악 신림동 오피스텔 경매, 16회 유찰 9천만

한줄 요약

16회 유찰된 신림동 오피스텔, 감정가 대비 36% 할인 가격이지만 주의할 점 많음

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 서울특별시 관악구 신림동1길 7, 10층1004호 (신림동,신림오피스텔)

서울 관악구 신림동에 위치한 신림오피스텔입니다. 10층으로 도심 뷰를 감상할 수 있는 장점이 있지만, 면적이 표시되지 않아 사용 용도나 공간 활용에 대한 자세한 정보가 없습니다. 신림역과 가까운 위치로 교통이 편리한 편이며, 주변에 대학가가 위치해 있어 젊은 수요층이 많다는 점은 매력 포인트입니다.

가격이 말해주는 것

이 오피스텔의 감정가는 1억 4,800만원이었으나 현재 최저입찰가는 9,472만원으로 감정가 대비 36% 저렴합니다. 인근 비슷한 오피스텔의 실거래가는 약 1억 2,000만원 수준으로 이 물건이 가격 경쟁력을 갖추고 있습니다. 예상 낙찰가는 9,945만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 6월 7일 압류로 설정되어 있습니다. 한국주택금융공사가 임차권을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출하여 임차인의 대항력 문제는 해결된 상태입니다. 다만, 위반건축물로 기재된 점과 관련 정기검사 미검이 부적합 상태라는 점은 유의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 언급은 없어 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 16회 유찰된 이유가 명확하지 않아서 위험성이 큽니다. 하지만, 매입 후 리모델링을 통해 가치를 더할 수 있고, 대학가 인근이라는 점에서 임대 수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 수준으로 낙찰가를 고려하면 수익성은 나쁘지 않습니다. 다만, 위반건축물 문제 해결이 선행되어야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건, 16회 유찰된 것만으로도 상당한 리스크가 있습니다. 하지만 가격 메리트가 있는 건 사실입니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 9,500만원 정도로 잡을 수 있습니다. 취등록세는 약 457만원 정도 예상되며, 위반건축물 문제를 해결할 수 있다는 확신이 있다면 도전해 볼 만합니다.