옥션경매 화면만 믿고 입찰장 갔다가 800만 원 날릴 뻔한 날
얼마 전 법원 입찰장 앞에서 후배 투자자 한 명을 붙잡은 적이 있습니다. 손에는 옥션경매에서 뽑은 물건 프린트가 들려 있었고, 표정은 이미 낙찰받은 사람처럼 밝았습니다. 감정가 2억 4,500만 원짜리 수도권 빌라가 두 번 유찰돼 최저가 1억 5,680만 원까지 내려온 물건이었죠. 후배는 1억 8,900만 원 정도 쓰면 안전하다고 했습니다. 그런데 제가 등기부와 매각물건명세서를 다시 보자마자 입찰표 쓰는 손을 멈추게 했습니다.
문제는 가격이 아니었습니다. 말소기준권리보다 먼저 들어온 임차인이 있었고, 보증금은 1억 2,000만 원이었습니다. 배당요구도 깔끔하지 않았습니다. 낙찰가만 보면 싸 보였지만, 잘못 들어가면 보증금 일부를 떠안는 그림이 나올 수 있었습니다. 옥션경매 화면에는 물건이 예쁘게 보입니다. 사진도 있고, 감정가도 있고, 최저가도 있고, 예상 수익률을 계산하기 쉬운 숫자가 줄줄이 붙어 있습니다. 그런데 법원 경매에서 진짜 돈을 지키는 건 화면의 숫자가 아니라, 그 숫자 뒤에 숨어 있는 사람과 권리입니다.
옥션경매는 출발점이지 판정서가 아닙니다
저도 옥션경매 같은 검색 서비스를 씁니다. 안 쓴다고 하면 거짓말입니다. 지역별 물건을 빠르게 훑고, 유찰 횟수와 감정가 대비 최저가를 비교하고, 비슷한 아파트나 빌라가 얼마에 낙찰됐는지 보는 데는 꽤 편합니다. 특히 초보 입장에서는 법원 사이트만 보고 시작하기보다 훨씬 접근이 쉽습니다.
다만 여기서 착각이 생깁니다. 검색 화면에서 특수권리 없음, 임차인 있음, 관리비 미상 같은 문구를 보면 사람이 마음대로 등급을 매깁니다. 이건 괜찮겠네, 이건 위험하겠네, 이렇게요. 그런데 현장에서는 그 한 줄이 너무 거칠 때가 많습니다. 임차인이 있다는 말도 단순 점유인지, 대항력 있는 임차인인지, 배당요구를 했는지, 배당받고 나갈 사람인지에 따라 완전히 다른 물건이 됩니다.
초보가 제일 많이 하는 실수는 옥션경매 화면을 보고 물건을 고른 뒤, 그 판단을 확인하는 식으로 서류를 보는 겁니다. 순서가 반대여야 합니다. 화면에서 후보를 뽑고, 법원 매각물건명세서와 현황조사서, 감정평가서, 등기부, 전입세대 열람으로 다시 걸러야 합니다. 이 과정에서 마음에 들었던 물건이 탈락하는 게 정상입니다. 아까운 게 아니라 돈을 지킨 겁니다.
싸 보이는 물건이 꼭 싼 건 아닙니다
제가 현장에서 많이 본 장면이 있습니다. 감정가 3억 원짜리가 최저가 2억 1,000만 원까지 내려오면 초보는 먼저 할인율을 봅니다. 30% 싸다, 한 번만 더 유찰되면 더 좋겠다, 이런 식입니다. 그런데 낙찰가 2억 1,000만 원에 끝나는 물건은 거의 없습니다. 취득세, 법무사 비용, 채권 매입, 이사 협의금, 수리비, 미납 관리비, 대출 이자, 중개보수까지 붙습니다.
예를 들어 2억 1,000만 원에 낙찰받은 소형 아파트라고 해도 보수적으로 1,500만 원에서 2,500만 원은 따로 봐야 하는 경우가 많습니다. 명도가 길어져 4개월을 끌면 이자만 수백만 원 나갑니다. 세입자가 짐을 빼지 않으면 강제집행 비용도 생각해야 합니다. 낙찰받고 나서 벽지와 장판만 하면 될 줄 알았는데 누수, 보일러, 샷시가 같이 나오면 수익률은 금방 얇아집니다.
제가 입찰가를 잡을 때 보는 비용
- 낙찰가 외 취득세와 등기 비용
- 경락잔금대출 금리와 중도상환 조건
- 명도 기간 동안의 이자와 관리비
- 수리 범위별 최소 비용과 최악의 비용
- 보유 기간이 길어질 때의 세금과 매도 비용
초보일수록 수익 계산을 낙찰가 중심으로 합니다. 오래 한 사람일수록 빠져나갈 돈부터 적습니다. 저는 1억 원짜리 물건이라도 부대비용을 대충 넣지 않습니다. 특히 경락잔금대출은 실행 가능 금액과 금리가 물건, 소득, 규제 지역, 금융기관 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전에 최소 두 군데 이상에서 대략적인 조건을 물어보는 게 마음 편합니다.
권리분석은 어려운 말보다 순서가 중요합니다
권리분석이라고 하면 초보가 겁부터 냅니다. 말소기준권리, 대항력, 우선변제권, 배당요구, 유치권, 법정지상권 같은 단어가 한꺼번에 나오니까요. 그런데 처음부터 모든 걸 박사처럼 알 필요는 없습니다. 대신 순서를 틀리면 안 됩니다.
먼저 등기부에서 말소기준권리를 찾습니다. 보통 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기 같은 권리가 기준이 됩니다. 그다음 그 기준보다 앞서는 권리나 사람이 있는지 봅니다. 임차인의 전입일자, 확정일자, 배당요구 여부가 여기서 중요해집니다. 기준보다 앞선 임차인이 있고 보증금을 다 배당받지 못하면, 낙찰자가 잔액을 떠안을 수 있습니다.
그다음 매각물건명세서의 인수되는 권리란을 봅니다. 법원 서류에서 이 부분은 그냥 지나치면 안 됩니다. 특이사항이 짧게 적혀 있어도 그 한 줄이 수천만 원짜리일 수 있습니다. 저는 이상한 문구가 있으면 입찰을 미룹니다. 수익이 조금 줄어드는 건 견딜 수 있지만, 모르는 위험을 안고 들어가는 건 오래 버티기 어렵습니다.
초보가 피하는 편이 나은 신호
- 대항력 있는 임차인의 보증금이 큰 물건
- 유치권 신고가 있고 공사 내역이 불분명한 물건
- 지분 경매인데 협의 상대가 여러 명인 물건
- 토지와 건물 소유자가 다른 물건
- 현황과 등기 내용이 눈에 띄게 다른 물건
물론 이런 물건을 전부 못 하는 건 아닙니다. 고수들은 이런 틈에서 수익을 냅니다. 하지만 초보가 첫 물건으로 들어가기에는 체력이 많이 듭니다. 경매는 용감한 사람이 돈 버는 시장처럼 보이지만, 실제로는 모르는 걸 모른다고 인정하는 사람이 오래 남습니다.
현장조사를 빼면 반쪽짜리 입찰입니다
옥션경매 사진만 보면 집이 멀쩡해 보입니다. 감정평가서 사진도 대개 낮에 찍힌 외관 위주입니다. 그런데 직접 가보면 이야기가 달라집니다. 엘리베이터 냄새, 주차장 폭, 계단 조명, 복도 누수, 우편함 상태, 주변 공실, 밤길 분위기는 화면에 잘 안 나옵니다.
저는 빌라를 볼 때 낮과 저녁을 나눠 갑니다. 낮에는 채광과 소음을 보고, 저녁에는 주차와 골목 분위기를 봅니다. 관리사무소가 있으면 미납 관리비 분위기를 조심스럽게 묻고, 인근 중개업소에서는 급매 가격과 전세 수요를 확인합니다. 여기서 중요한 건 최고가를 듣는 게 아닙니다. 지금 바로 팔아야 한다면 얼마에 거래될지, 전세가 안 맞으면 월세는 얼마까지 가능한지, 그 현실적인 숫자를 듣는 겁니다.
예전에 인천의 한 빌라를 검토한 적이 있습니다. 화면상으로는 최저가가 낮고 역까지 거리도 나쁘지 않았습니다. 그런데 현장에 가니 진입로가 좁아 차량 교행이 힘들고, 반지하 세대에서 습기 냄새가 강했습니다. 인근 중개업소 세 곳 중 두 곳이 매수 문의가 거의 없다고 했습니다. 그 물건은 입찰하지 않았고, 나중에 낙찰자는 꽤 오래 매도를 못 했습니다. 안 산 것도 투자입니다.
초보에게 맞는 옥션경매 사용법
처음부터 대박 물건을 찾으려 하면 시야가 좁아집니다. 저는 초보에게 감정가 대비 반값 물건보다 설명이 쉬운 물건을 먼저 보라고 말합니다. 아파트, 점유관계가 단순한 빌라, 임차인이 배당받고 나갈 가능성이 큰 물건, 시세 비교가 쉬운 지역부터 시작하는 편이 낫습니다.
- 관심 지역을 2곳 이하로 좁힙니다
- 최근 6개월 실거래와 낙찰 사례를 같이 봅니다
- 입찰가를 쓰기 전 현장에 최소 1번은 갑니다
- 인수 가능성이 조금이라도 보이면 금액으로 환산합니다
- 수익이 애매하면 쉬고 다음 물건을 기다립니다
경매는 매주 물건이 나옵니다. 오늘 놓쳤다고 인생 물건이 사라지는 게 아닙니다. 그런데 한 번 잘못 낙찰받은 물건은 몇 달, 길게는 몇 년을 끌고 갈 수 있습니다. 저는 10년 넘게 하면서 낙찰보다 패찰에서 더 많이 배웠습니다. 특히 초보 때는 떨어진 입찰표가 수업료를 아껴주는 경우가 많습니다.
옥션경매는 분명 좋은 도구입니다. 다만 도구가 판단을 대신해주지는 않습니다. 화면에서 싸 보이는 순간일수록 한 번 더 느리게 봐야 합니다. 권리, 점유, 대출, 비용, 매도 가능성까지 숫자로 적어놓고도 마음이 불편하면 그 물건은 아직 내 물건이 아닐 확률이 높습니다. 현장에서 오래 살아남은 사람들은 대단한 비법보다, 위험한 물건 앞에서 손을 멈추는 습관을 갖고 있었습니다. 저도 아직 그 습관 덕을 보고 있습니다.
