전월세 낀 경매물건 직접 따라가봤더니, 싼 가격 뒤에 보증금이 있었다
얼마 전 법원 입찰장에서 전월세 낀 빌라 물건 하나를 끝까지 따라가 봤습니다. 최저가는 1억 5천만 원대, 주변 실거래만 대충 보면 2억 초반도 가능해 보였죠. 그런데 임차인 보증금 1억 2천만 원이 걸려 있었습니다. 이 한 줄을 가볍게 보면 싸게 사는 게 아니라 남의 보증금을 떠안고 들어가는 일이 됩니다.
싸 보이는 물건은 보증금부터 봅니다
초보 때는 최저가와 감정가 차이부터 눈에 들어옵니다. 저도 그랬습니다. 감정가 2억 3천, 최저가 1억 6천이면 벌써 7천만 원 번 기분이 들죠. 그런데 전월세 물건은 낙찰가 밖에 숨어 있는 돈이 있습니다. 선순위 임차보증금, 밀린 관리비, 수리비, 공실 기간 이자까지 붙으면 장부상 수익은 금방 녹습니다.
특히 임차인이 먼저 전입했고, 그 뒤에 근저당이 잡힌 물건은 조심해야 합니다. 주택 인도와 전입신고를 갖춘 임차인은 일정 요건에서 새 주인에게도 임대차를 주장할 수 있습니다. 여기에 확정일자, 배당요구 여부까지 얽히면 계산이 더 복잡해집니다.
- 등기부상 말소기준권리보다 임차인 전입일이 빠른지 본다.
- 매각물건명세서에 인수되는 권리가 적혀 있는지 확인한다.
- 현황조사서의 점유자와 전입세대열람 내용이 맞는지 대조한다.
- 보증금 전액이 배당으로 빠지는 구조인지, 일부가 남을 가능성이 있는지 계산한다.
전입, 확정일자, 배당요구는 따로 봐야 합니다
전월세 권리분석에서 자주 나오는 착각이 있습니다. 전입이 있으면 무조건 위험하다, 확정일자가 있으면 무조건 안전하다, 이런 식입니다. 현장에서는 그렇게 단순하지 않습니다. 전입일, 확정일자, 배당요구 종기, 말소기준권리 날짜가 서로 어떤 순서인지 봐야 합니다.
배당요구 안 한 임차인이 더 무서울 때
대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않았거나, 배당을 받아도 보증금이 남는 구조라면 낙찰자가 그 부담을 안고 갈 수 있습니다. 저는 입찰표 쓰기 전에 항상 보수적으로 잡습니다. 보증금 1억 원짜리 임차인이 있고 배당 예상액이 7천만 원쯤이라면, 남은 3천만 원은 내 돈에서 나갈 수 있다고 놓고 봅니다. 그래야 입찰장에서 손이 덜 떨립니다.
공공 안내에서도 주택 인도와 전입신고, 확정일자가 임차인 보호와 배당 순위 판단의 중요한 기준으로 설명됩니다. 그런데 서류에 적힌 날짜만 믿고 끝내면 안 됩니다. 실제 점유자가 누구인지, 계약서상 임차인과 거주자가 같은지, 전입만 해놓고 비어 있는 집은 아닌지까지 확인해야 합니다.
전월세 시세는 호가보다 계약 흐름입니다
경매 투자자들이 매매 시세는 열심히 보면서 전월세 시세는 대충 넘기는 경우가 있습니다. 이건 꽤 위험합니다. 낙찰 뒤 보유 전략이 전세 재임대인지, 월세 전환인지, 실거주 매도인지에 따라 숫자가 완전히 달라지기 때문입니다.
예를 들어 매매 시세 2억 4천만 원짜리 아파트가 있다고 치겠습니다. 전세가 2억 1천까지 나간다고 보면 좋아 보입니다. 하지만 같은 동이라도 저층, 북향, 노후 수리 상태면 전세가가 1억 8천으로 내려앉을 수 있습니다. 월세로 돌리면 보증금 3천에 월 70만 원을 기대했는데 실제 계약은 월 58만 원에서 멈출 수도 있고요.
- 같은 단지라도 동, 층, 향, 수리 상태를 나눠 본다.
- 최근 계약된 전월세 금액과 현재 호가를 따로 본다.
- 관리비가 높은 집은 월세 경쟁력이 떨어진다.
- 전세가율이 지나치게 높으면 다음 임차인 구하기가 어려울 수 있다.
초보가 피해야 할 전월세 물건의 냄새
제가 초보자에게 자주 말하는 게 있습니다. 어려운 물건을 싸게 낙찰받는 것보다, 쉬운 물건을 조금 덜 싸게 사는 편이 오래 갑니다. 전월세 낀 경매물건 중에는 서류만 봐도 피하고 싶은 냄새가 나는 것들이 있습니다.
- 전입세대가 여러 명인데 현황조사서 설명이 흐릿한 물건.
- 임차인 보증금이 주변 전세 시세보다 비정상적으로 높은 물건.
- 소유자 가족이나 지인이 임차인으로 보이는 물건.
- 임차권등기, 가압류, 체납 압류가 한꺼번에 얽힌 물건.
- 매각물건명세서에 인수 가능성이 적혀 있는데 낙찰가만 낮아 보이는 물건.
이런 물건은 수익률 계산표에 넣으면 멋지게 보일 수 있습니다. 하지만 낙찰 뒤 전화 한 통부터 분위기가 달라집니다. 점유자가 이사비를 요구하고, 보증금을 주장하고, 집 상태는 사진보다 나쁘고, 잔금대출은 예상보다 적게 나오는 식입니다. 숫자는 엑셀에서 예쁘지만 현장은 늘 생활감이 묻어 있습니다.
입찰 전 나는 이렇게 숫자를 씁니다
저는 전월세 낀 물건을 볼 때 희망 가격부터 쓰지 않습니다. 먼저 빠질 돈을 적습니다. 예상 매도가, 인수 가능 보증금, 수리비, 명도비, 공실 기간 이자, 취득세와 중개비, 안전 여유분을 순서대로 뺍니다.
예를 들어 보수적인 매도 가능가가 2억 4천만 원이고, 임차보증금 인수 가능액을 8천만 원으로 잡는다고 해보죠. 수리비 700만 원, 명도와 이사 협의 비용 300만 원, 공실과 이자 400만 원, 세금과 중개비 500만 원, 안전 여유분 1천 500만 원을 빼면 제 입찰 상한은 1억 2천만 원대까지 내려갑니다. 법원 최저가가 1억 3천만 원이라도 저는 그냥 보내는 쪽을 택합니다.
입찰장에서 남들이 써낸 가격을 보면 가끔 아깝습니다. 근데 오래 해보니 못 산 물건보다 잘못 산 물건이 훨씬 오래 남습니다. 전월세 물건은 세입자의 돈과 내 투자금이 한 집 안에서 부딪히는 구조입니다. 권리 한 줄, 날짜 하루, 보증금 몇 천만 원이 수익률을 뒤집습니다. 그래서 저는 싸다는 말보다 먼저 묻습니다. 이 보증금은 결국 누가 책임지는 돈인가. 그 질문에 답이 흐리면, 그날은 입찰표를 접는 게 제일 싼 선택일 때가 많았습니다.
