상가주택매매 직접 따라가 봤더니, 1층 월세보다 먼저 보이는 것들

얼마 전 지인과 수도권 외곽 상가주택을 보러 갔는데, 첫마디가 이랬습니다. ‘1층 월세가 180만 원이면 이자 거의 막겠네요.’ 저도 처음엔 그렇게 봤습니다. 그런데 등기부, 건축물대장, 임대차 내역을 펴놓고 계산하니 분위기가 확 달라졌습니다.

상가주택매매는 건물 하나 사는 일이 아닙니다. 주택, 상가, 대지, 임차인, 세금, 대출이 한꺼번에 묶여 들어옵니다. 경매장에서 초보 투자자가 자주 다치는 지점도 여기입니다. 월세 수입은 눈에 잘 보이는데, 빠져나갈 돈과 떠안는 권리는 늦게 보입니다.

1층 월세가 예뻐 보여도 공실률부터 깎아야 합니다

예를 들어 매매가 7억 8천만 원짜리 상가주택이 있다고 치겠습니다. 1층 상가 보증금 5천만 원에 월세 170만 원, 2층 주택 월세 90만 원이면 월 260만 원입니다. 숫자만 보면 연 3,120만 원이라 꽤 괜찮아 보입니다.

그런데 저는 여기서 바로 12개월을 곱하지 않습니다. 상가 임차인이 빠졌을 때 다음 임차인 맞추는 기간, 중개보수, 간판 철거, 내부 수선, 누수 보수, 재산세, 보험료를 먼저 뺍니다. 골목 상권이면 공실 3개월은 과장이 아닙니다. 특히 음식점 자리였던 곳은 배기, 기름때, 바닥 배관 때문에 원상복구 비용이 꽤 나옵니다.

현장에서는 ‘현재 월세’보다 ‘다음 월세’를 봅니다

현재 임차인이 오래 장사한다고 해서 다음 사람도 같은 월세를 낸다는 보장은 없습니다. 주변 공실 간판을 세어보고, 비슷한 면적의 실제 임대 호가를 따로 봐야 합니다. 저는 근처 부동산 세 곳에는 꼭 물어봅니다. “이 자리 비면 얼마에 나가요?” 이 질문 하나로 매도인이 말한 수익률이 얼마나 부풀려졌는지 대충 감이 옵니다.

상가주택매매에서 무서운 건 권리보다 용도 착각입니다

일반 매매든 경매든 등기부만 보면 부족합니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용 상태가 맞는지 봐야 합니다. 근린생활시설을 원룸처럼 쓰고 있거나, 주차장을 점포로 막아 쓰거나, 옥탑을 방처럼 꾸며 월세를 받는 물건이 생각보다 많습니다.

이런 물건은 매수 후에 이행강제금, 원상복구, 대출 감정 삭감으로 돌아올 수 있습니다. 매도인은 “다들 이렇게 써요”라고 말하지만, 잔금 치른 뒤에는 내 이름으로 책임이 넘어옵니다. 법제처 생활법령정보나 지자체 건축과 기준을 보면 위반건축물 표시는 그냥 참고 문구가 아닙니다. 실제 돈이 되는 표시입니다.

• 건축물대장에 위반건축물 표시가 있는지 확인합니다.
• 상가 면적과 주택 면적이 실제 구조와 맞는지 봅니다.
• 불법 증축, 무단 용도변경, 주차장 훼손 여부를 현장에서 확인합니다.
• 대출 상담은 감정가가 아니라 인정 가능한 담보가치 기준으로 다시 받습니다.

임차인은 사람보다 날짜가 먼저입니다

상가주택은 임차인이 두 종류로 나뉩니다. 주택 부분은 전입, 점유, 확정일자가 중요하고, 상가 부분은 점유, 사업자등록, 확정일자, 환산보증금 문제가 따라옵니다. 경매라면 말소기준권리보다 앞선 임차인이 있는지 봐야 하고, 일반 매매라면 임대차 승계 조건을 계약서에 정확히 써야 합니다.

제가 현장에서 가장 싫어하는 말이 “세입자는 문제없어요”입니다. 문제없는 세입자는 서류로 확인됩니다. 전입세대 열람, 상가 임대차 현황, 계약서 원본, 보증금 지급 내역, 월세 연체 여부까지 맞아야 합니다. 간판 주인과 계약서상 임차인이 다른 경우도 있습니다. 가족 명의 사업자, 전차인, 공동운영자까지 섞이면 명도 난이도가 올라갑니다.

상가 명도는 주택보다 감정이 더 섞입니다

주택 명도는 보증금과 이사 날짜가 중심인 경우가 많습니다. 상가는 영업권, 권리금, 재고, 단골, 시설비가 붙습니다. 상가건물임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권과 권리금 회수 기회 보호도 쟁점이 될 수 있습니다. 그래서 상가주택매매에서는 “나중에 내보내면 되지”라는 생각이 제일 비쌉니다.

대출과 세금은 잔금 전날 묻는 게 아닙니다

상가주택은 은행도 단순한 아파트처럼 보지 않습니다. 주택 부분, 상가 부분, 임대차 보증금, 임대소득, 차주의 소득을 따로 봅니다. 경매 낙찰이면 경락잔금대출 한도도 감정가와 낙찰가만으로 끝나지 않습니다. 선순위 임차보증금 인수, 위반건축물, 공실 가능성이 있으면 한도가 줄어들 수 있습니다.

세금도 만만하지 않습니다. 취득세, 재산세, 종합부동산세 주택분, 상가 부분 부가가치세 이슈, 나중에 팔 때 양도소득세까지 이어집니다. 국세청 안내 기준으로도 겸용주택은 주택 부분과 주택 외 부분 판단이 세금에 영향을 줍니다. 매수 전에 법무사와 세무사에게 물건 자료를 통째로 넘기고 숫자를 받아보는 편이 낫습니다. 상담비 아끼려다 잔금 뒤에 몇 천만 원 차이를 맞는 경우를 꽤 봤습니다.

제가 현장에서 쓰는 체크 순서

• 첫 방문은 낮, 밤, 주말 중 두 번 이상 갑니다.
• 1층 상가 앞 유동인구보다 실제 결제 손님이 있는지 봅니다.
• 등기부, 건축물대장, 토지이용계획을 같은 자리에서 맞춰봅니다.
• 임대차 계약서와 실제 점유자를 하나씩 대조합니다.
• 수익률 계산에는 공실, 수선비, 세금, 중개보수를 먼저 넣습니다.
• 대출 한도는 최소 두 곳 이상에서 보수적으로 확인합니다.

상가주택은 잘 고르면 오래 가져가기 좋은 물건입니다. 1층에서 현금흐름이 나오고, 위층 주거 부분이 받쳐주면 시장이 흔들릴 때도 버티는 힘이 있습니다. 다만 스스로 건물주가 아니라 작은 상권 하나와 낡은 주택 하나를 같이 산다고 생각해야 합니다.

저는 초보에게 수익률 숫자가 화려한 물건보다, 모르는 비용을 끝까지 적어본 물건을 권합니다. 숫자가 조금 밋밋해도 잠이 잘 오는 투자가 오래갑니다. 상가주택매매는 욕심보다 확인이 먼저인 시장입니다.