대전 괴정동 부동산 경매, 17.4억

한줄 요약

1회 유찰 후 감정가 대비 31% 할인된 가격으로, 위치와 활용도 면에서 매력적이나, 권리관계 파악이 필수적입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 괴정동 127-3

대전 서구 괴정동에 위치한 이 부동산은 면적이 406.7㎡(약 123.0평)로 상당히 넓습니다. 주변은 주거와 상업시설이 조화를 이루고 있어, 다양한 용도로 활용 가능한 지역입니다. 교통 또한 편리하며, 대전의 주요 도심과의 접근성도 좋습니다. 특히, 5층은 공부상 사무소로 등록되어 있지만 실제 주거로 사용 중이라 용도 변경 가능성을 검토해볼 만합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 24억 9,510만원이었으나, 1회 유찰 후 현재 최저입찰가는 17억 4,657만원으로 31%가 할인되었습니다. 인근 유사 부동산의 실거래가를 고려했을 때, 이 가격은 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 약 18억 3,390만원 수준으로, 이는 인근 시세 대비 여전히 경쟁력 있는 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 6월 18일 설정된 근저당권입니다. 다행히 선순위 권리로 인한 큰 리스크는 없어 보입니다. 다만, 임차인 현황에 대한 등기부 및 현황조사서 확인은 필수입니다. 또한, 목록2가 지분 매각이라는 점에서 공동 소유 문제를 고려해야 하며, 제시외 건물이 포함되어 있어 법적 분쟁 가능성도 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 가격 대비 매력적입니다. 특히, 5층이 주거로 사용 중인 점은 임대 수익을 고려한 활용 가능성을 높여줍니다. 그러나 지분 매각의 특성상 공동 소유자와의 협의가 필요할 수 있으며, 이는 투자 결정에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 다소 높을 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 큰 폭의 할인은 많은 투자자들의 관심을 끌기에 충분합니다. 권장 입찰가는 18억 초반대를 추천하며, 취등록세 약 8,435만원을 포함한 총 투자금은 약 18억 2,500만원 정도로 예상됩니다. 다만, 지분 매각과 임차인 문제를 해결할 수 있는지 여부를 충분히 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다.