용도지역 용적률 믿고 입찰하려다 멈춘 이유
입찰장에서 물건을 검토하다 보면 이런 말을 종종 듣습니다. “2종 일반주거지역이면 250%까지 지을 수 있잖아요.” 숫자만 보면 낡은 집을 싸게 사서 새로 짓는 그림이 금방 나옵니다. 그런데 저는 그 말을 들을 때마다 토지이용계획확인서부터 다시 펼칩니다. 법에 적힌 최대치와 그 땅에 실제로 지을 수 있는 면적은 다르기 때문입니다.
250%라는 숫자가 내 땅의 허용치일까
용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율입니다. 다만 계산에 넣는 연면적에는 법령에 따라 제외되는 면적이 있어, 건축물대장의 총연면적을 그대로 나누면 틀릴 수 있습니다. 건폐율은 땅 위를 건물이 얼마나 차지하는지 보는 비율이고요. 둘은 함께 봐야 건물의 크기를 가늠할 수 있습니다.
국토계획법 시행령에서 제1종 일반주거지역의 용적률 범위는 100~200%, 제2종은 100~250%, 제3종은 100~300%입니다. 여기서 250%는 제2종 일반주거지역이라면 누구나 받는 숫자가 아닙니다. 실제 상한은 그 범위 안에서 지방자치단체의 도시·군계획 조례가 정합니다. 같은 ‘2종’이라도 소재지가 다르면 먼저 적용할 숫자부터 달라질 수 있습니다.
게다가 지구단위계획이 있는 땅은 별도 기준을 확인해야 합니다. 용적률만 맞아도 건축물의 용도, 높이, 배치가 계획에 걸릴 수 있습니다. 토지이음에서 용도지역 한 줄을 읽고 곧바로 신축 수익을 계산하면 위험한 이유입니다.
200㎡ 대지에서 제가 먼저 하는 계산
가상의 경매 물건을 하나 놓고 보겠습니다. 대지 200㎡, 기존 건물의 용적률 산정용 연면적 340㎡입니다. 해당 땅에 적용되는 조례와 계획상 용적률이 200%라고 확인됐다면, 단순 계산으로 허용되는 면적은 400㎡입니다. 숫자상 차이는 60㎡죠. 여기서 “한 층 더 올리면 되겠다”고 판단하기 쉽습니다.
하지만 60㎡는 증축 가능 면적을 보장하는 숫자가 아닙니다. 주차장을 추가로 확보할 수 있는지, 건축선 때문에 대지에서 실제로 쓸 수 있는 부분이 줄어드는지, 일조와 인접 대지와의 이격 기준을 맞출 수 있는지 봐야 합니다. 기존 건물의 구조가 증축을 버틸 수 있는지도 별개 문제입니다. 오래된 건물이라면 보강비가 예상 수익을 삼킬 수도 있습니다.
건축물대장에서는 총연면적과 용적률 산정용 연면적을 구분해 읽습니다. 지하층이나 주차 용도로 쓰는 부분 등은 법령상 산정 방식이 다를 수 있어서입니다. 현장에서 층마다 면적을 더한 값이 대장 수치와 달라도, 곧바로 위반건축물이라고 단정하지는 않습니다. 반대로 대장에 표시되지 않은 증축 부분이 보이면 현황을 따로 확인합니다.
경매 물건은 땅의 권리부터 맞춰야 한다
용적률 계산이 맞아도 매각 대상에 필요한 토지가 빠져 있으면 이야기가 달라집니다. 특히 낡은 건물이나 집합건물은 토지 등기와 대지권 표시를 따로 봅니다. 건물만 보고 응찰했는데 토지 지분 관계가 복잡하면, 머릿속에 그렸던 신축 계획을 추진하기 어려워질 수 있습니다.
제가 검토할 때는 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 건축물대장, 토지이용계획확인서를 나란히 놓습니다. 서류마다 대지면적이나 건물 현황이 다르면 그 차이가 왜 생겼는지 확인합니다. 토지이음의 열람 정보는 출발점으로 쓰되, 중요한 입찰 판단에는 발급받은 확인서와 관할 지자체의 답변을 대조합니다. 토지이음도 열람 정보가 실제 내용과 다를 수 있다고 안내합니다.
경계가 애매한 땅, 도로에 닿는 조건이 불분명한 땅은 더 조심합니다. 화면상 면적이 200㎡여도 건축선이나 현장 여건을 반영하면 처음 그린 건물 모양이 나오지 않을 수 있습니다. 이런 부분은 입찰 전 건축사에게 지번과 현황 자료를 주고 검토받는 편이 낫습니다. 상담 비용보다 잘못 넣은 입찰가가 훨씬 큽니다.
남는 면적보다 남는 돈을 봐야 한다
용적률에 여유가 있다는 말은 수익이 남는다는 말이 아닙니다. 낙찰가에 취득세, 명도비, 철거비, 설계·인허가비, 공사비, 대출이자와 보유 기간의 비용을 더해야 합니다. 신축이나 증축 뒤 얼마에 팔 수 있을지도 주변 거래와 임대 수요로 확인해야 하고요. 매도인의 희망가를 시세로 놓으면 계산이 처음부터 기울어집니다.
저는 초보 투자자에게 개발 가능 면적을 입찰가에 전부 반영하지 말라고 말합니다. 허가 가능성과 공사비가 확인되기 전까지 그 면적은 장부 속 숫자에 가깝습니다. 앞의 200㎡ 사례에서도 60㎡를 더 지을 수 있다는 가정으로만 높은 가격을 쓰기보다, 현재 건물 상태로 운영하거나 매각해도 감당할 수 있는 가격을 먼저 잡겠습니다.
좋은 물건처럼 보일수록 숫자 하나가 눈에 오래 남습니다. 용도지역 용적률도 그렇습니다. 저는 그 숫자를 발견하면 기대 수익부터 키우지 않고, 그 땅에서 실제로 허용되는 건축 규모와 돈이 드는 지점을 하나씩 확인합니다. 입찰장에서는 그 느린 확인이 꽤 비싼 실수를 막아줬습니다.
