일반임대사업자 물건에 입찰해봤더니
입찰장에서 오피스텔 물건을 들여다보면 “일반임대사업자로 등록하면 부가세를 돌려받는다”는 말을 자주 듣습니다. 그 말만 믿고 수익표를 채우는 분도 봤고요. 그런데 제가 먼저 확인하는 건 환급액이 아닙니다. 누가 그 공간을 어떤 용도로 쓰고 있는지, 낙찰 뒤에도 그 용도로 임대할 수 있는지입니다. 이 두 가지가 어긋나면 계산은 처음부터 다시 해야 합니다.
사업자등록보다 실제 사용이 먼저였다
흔히 말하는 일반임대사업자는 상가나 업무용 오피스텔 등을 임대하는 과세사업자를 뜻하는 경우가 많습니다. 주거용으로 임대하는 주택임대사업자와 이름은 비슷해도 부가가치세를 다루는 방식이 다릅니다. 업무용 오피스텔을 사무실로 임대하면 월세에 부가가치세가 붙습니다. 반면 오피스텔이라도 임차인이 상시 주거용으로 사용한다면 주택 임대에 해당하는지 따져야 합니다. 사업자등록증에 적힌 업종만으로 실제 사용이 바뀌지는 않습니다.
현장에서는 계약서에 ‘사무실’이라고 써 놓고 침대와 취사도구가 놓인 물건을 만납니다. 이럴 때 저는 건축물대장만 보고 넘어가지 않습니다. 임대차계약서, 현황조사서, 관리사무소에서 확인할 수 있는 사용 상황을 서로 맞춰 봅니다. 실내를 볼 수 없다면 그 불확실성도 입찰가에 반영합니다. 국세청 안내 역시 오피스텔의 업무용 임대와 상시 주거용 임대를 부가가치세에서 다르게 취급합니다.
환급금부터 수익으로 잡으면 숫자가 틀어진다
분양받는 오피스텔과 경매로 취득하는 물건을 같은 계산서에 넣는 실수를 많이 합니다. 분양 때는 건물분 부가가치세와 세금계산서를 확인하며 매입세액 공제를 검토할 수 있습니다. 경매에서는 낙찰가의 10%가 자동으로 환급되는 식이 아닙니다. 채무자의 과세사업 여부, 거래의 과세 대상 여부, 건물분 금액과 세금계산서 수취 가능성을 따로 확인해야 합니다. 토지분에는 애초에 부가가치세가 붙지 않습니다.
제가 초보 투자자와 숫자를 맞출 때는 환급 예상액을 일단 0원으로 놓습니다. 확인이 끝난 뒤에만 다시 넣습니다. 이를테면 낙찰가 2억 4천만 원인 상가의 취득세·등기비·수리비·명도비 등을 합쳐 1천5백만 원으로 예상했다면, 우선 총투입액 2억 5천5백만 원을 감당할 수 있는지 봅니다. 세금 환급을 받아야 잔금이 맞춰지는 구조라면 입찰을 접는 쪽이 낫습니다. 경락잔금대출도 감정가나 낙찰가만 보고 확정하지 말고, 입찰 전에 금융기관에서 물건별 한도와 실행 조건을 확인해야 합니다.
월세 110만 원이 내 수입 110만 원은 아니다
위 상가를 보증금 2천만 원, 월세 110만 원에 임대한다고 가정해 보겠습니다. 여기서 월세 110만 원은 부가가치세를 뺀 금액으로 둡니다. 1년에 두 달 비면 실제 월세 수입은 1천1백만 원입니다. 대출 1억 5천만 원에 연 4.8% 이자를 가정하면 이자만 720만 원입니다. 임차인에게 받지 못하는 관리비와 수리비 120만 원, 보유 관련 비용 100만 원을 빼면 160만 원이 남습니다. 소득세와 대출 원금 상환 전 금액입니다. 월평균으로는 약 13만 원입니다.
보증금 2천만 원은 통장에 들어와도 돌려줘야 할 돈입니다. 수익으로 더하지 않습니다. 공실이 넉 달로 늘거나 금리가 오르면 방금 남았던 돈도 금세 사라집니다. 월세 계약서에는 부가가치세 별도 여부를 분명히 적어야 합니다. 표현이 흐리면 임대인이 받은 금액 안에 부가가치세가 포함된 것으로 계산해야 할 수 있습니다. 과세 임대의 보증금에는 부가가치세상 간주임대료가 생길 수도 있으니 신고 때 함께 확인합니다.
입찰 전에는 임차인과 매각 시점까지 본다
일반임대사업자 물건이라고 권리분석 순서가 달라지지는 않습니다. 매각물건명세서와 등기부를 대조하고, 임차인의 점유·보증금·배당요구 여부를 확인합니다. 낙찰 뒤 인수할 돈이 있는지, 명도에 시간과 비용이 얼마나 들지도 계산합니다. 상가라면 현재 임차인이 나간 뒤 같은 업종의 새 임차인을 구하기 쉬운 자리인지 직접 걸어 봅니다. 건물 앞 유동인구보다 공실로 남은 호실과 실제 임대료가 더 솔직할 때가 많습니다.
팔 때도 세금과 임차인 문제는 따라옵니다. 건물분 부가가치세 처리, 양도에 따른 세금, 보증금 반환 시점을 빼고 매도가만 높게 잡으면 예상 수익이 부풀어 오릅니다. 특히 업무용으로 매입세액을 공제받은 오피스텔을 나중에 주거용으로 돌릴 생각이라면 세액 조정이나 납부 문제가 생길 수 있어 전환 전에 국세청이나 세무 전문가에게 사실관계를 확인하는 편이 안전합니다. 제 경험상 좋은 물건은 환급 이야기를 빼고도 현금흐름이 버팁니다. 사업자등록은 그다음 순서입니다.
