입찰보증금 수표를 들고 법원에 갔다가 멈칫한 날
법원 입찰장 앞에서 수표를 꺼냈다가 다시 봉투에 넣은 적이 있습니다. 금액은 맞게 준비했는데, 제가 계산한 기준이 맞는지 갑자기 불안해졌거든요. 경매를 오래 해도 입찰보증금 수표만큼은 입찰표를 내기 직전까지 다시 확인합니다. 몇백 원이 아니라 한 번의 응찰 기회가 걸린 문제니까요.
보증금은 내가 쓸 입찰가로 계산하지 않습니다
처음 온 분들이 가장 많이 헷갈리는 대목입니다. 법원 경매의 기일입찰 보증금은 원칙적으로 최저매각가격의 10분의 1입니다. 내가 얼마를 써낼지는 계산 기준이 아닙니다. 민사집행규칙도 이 기준을 두고 있습니다. 다만 법원이 해당 사건의 보증금액을 달리 정했다면 그 공고를 따라야 합니다.
가령 최저매각가격이 2억 1,300만 원이고 제가 2억 4,350만 원에 응찰하려 한다면, 일반적인 보증금은 2,130만 원입니다. 입찰가의 10%인 2,435만 원으로 준비하는 게 아니죠. 최저가가 한 번 내려간 물건이라면 최초 감정가가 아니라 그날의 최저매각가격을 봐야 합니다.
예전에 같은 물건을 두고 동행한 지인이 전날 적어 둔 최저가로 계산하고 있었습니다. 그 사이 매각기일이 바뀌었는지, 공고 내용이 달라졌는지부터 다시 확인했습니다. 저는 수표를 만들기 전에 사건번호와 물건번호, 매각기일, 최저매각가격, 보증금액을 법원경매정보의 해당 공고에서 한 번씩 읽습니다. 특히 재매각 물건은 보증금 비율을 평소처럼 단정하지 않습니다. ‘재매각이면 무조건 20%’라는 식으로 외우면 위험합니다. 해당 사건에 공고된 금액이 기준입니다.
은행에서는 자기앞수표 금액을 정확히 말합니다
은행 창구에서는 “경매 입찰보증금으로 쓸 자기앞수표 2,130만 원을 발행해 주세요”라고 말하면 됩니다. 통장이나 현금카드만 들고 갔다가 본인 확인이나 이체 한도 때문에 시간이 걸릴 수 있으니 신분증과 자금이 들어 있는 계좌를 챙깁니다. 큰 금액이면 전날 거래 은행에 발행 가능 시간과 준비물을 확인하는 편이 마음 편합니다.
민사집행규칙은 기일입찰 보증 제공 방법 중 하나로 금융기관이 발행한 자기앞수표를 인정합니다. 발행된 지 오래된 수표를 서랍에서 꺼내 쓰려는 경우라면 지급제시기간 요건도 확인해야 합니다. 저는 입찰 직전에 필요한 금액으로 새로 발행합니다. 수표를 받자마자 숫자와 한글 금액을 보고, 영수증도 따로 보관합니다.
수표 한 장이면 세기 쉽지만 반드시 한 장이어야 한다고 생각할 필요는 없습니다. 여러 장을 준비했다면 합계가 공고된 보증금액에 맞는지 다시 더해야 합니다. 예를 들어 2,130만 원을 내려는데 2,000만 원짜리 한 장과 100만 원짜리 한 장만 넣으면 30만 원이 모자랍니다. 입찰표에 2,130만 원이라고 적었다고 부족한 돈이 채워지는 건 아닙니다. 금액이 부족하면 입찰 자체가 무효가 될 수 있습니다.
봉투에 넣기 전에는 숫자 세 곳을 맞춰 봅니다
입찰장에 들어가면 먼저 그날의 매각 공고와 진행 안내를 확인합니다. 사건번호가 같아 보여도 물건번호가 여럿인 사건이 있습니다. 입찰표를 쓰고 나서는 사건번호·물건번호, 입찰가격, 보증금액을 각각 다시 읽습니다. 입찰가격과 보증금액은 서로 다른 숫자입니다. 급하게 쓰다 두 칸을 바꿔 적는 실수가 생깁니다.
보증금은 법원이 비치한 보증금 봉투에 넣고, 입찰표와 함께 안내된 방식대로 입찰봉투를 작성합니다. 봉투를 닫기 전 수표가 실제로 들어갔는지 손으로 확인합니다. 제출할 때는 집행관 안내에 따라 접수하고 입찰자용 수취증을 받습니다. 법원마다 동선이나 안내 방식이 조금 다를 수 있으니 현장 설명을 먼저 듣는 게 안전합니다.
제가 초보 때 가장 놀란 건 입찰장 분위기였습니다. 마감 직전이 되면 주변에서 종이를 접고 봉투를 봉하는 소리가 한꺼번에 납니다. 그때 옆 사람 속도에 맞추면 꼭 하나를 놓칩니다. 저는 마감 시간보다 여유 있게 도착해 작성하고, 봉투를 내기 전 잠깐 자리에 앉아 숫자를 다시 봅니다. 5분 늦게 쓰는 것보다 한 자리 잘못 쓰는 비용이 훨씬 큽니다.
돌려받는 수표와 묶이는 돈은 다릅니다
최고가매수신고인이 되지 못했다면 개찰 뒤 안내에 따라 보증금을 반환받습니다. 돌려받은 자기앞수표는 현장에서 금액과 매수를 확인합니다. 최고가매수신고인이 되면 보증금은 잔금에 충당될 돈으로 잡힙니다. 낙찰 직후 곧바로 대출금이 나오는 건 아니니, 잔금 조달 계획은 입찰 전에 세워야 합니다.
2억 4,350만 원에 낙찰되고 보증금 2,130만 원을 냈다면, 단순히 매각대금에서 남는 금액은 2억 2,220만 원입니다. 여기에 취득세와 등기 비용, 명도 비용, 수리비 같은 돈이 따로 듭니다. 경락잔금대출을 생각한다면 금융기관이 실제로 얼마를 빌려줄지, 언제 실행되는지까지 확인해야 합니다. 대출이 예상보다 적게 나오거나 잔금기한을 놓치면 이미 낸 보증금을 잃을 수 있습니다.
수표 발행 자체는 어렵지 않습니다. 어려운 건 그 수표를 넣어도 되는 물건인지 판단하는 일입니다. 저는 보증금액을 맞춘 뒤에도 매각물건명세서와 등기부, 점유 관계를 다시 봅니다. 입찰보증금 수표를 봉투에 넣는 순간은 짧지만, 그 전에 확인해야 할 것은 생각보다 많습니다.
