부동산계산기 돌리고도 입찰가를 낮춘 이유
입찰 전날 부동산계산기에 숫자를 넣어보면 수익이 꽤 그럴듯하게 나올 때가 있습니다. 저도 그 숫자를 믿고 입찰표를 쓸 뻔한 적이 있습니다. 그런데 현장을 다시 다녀오고 비용을 한 줄씩 보태니, 처음 생각한 가격으로는 남는 돈이 너무 얇았습니다. 경매에서 계산기는 답을 주는 도구라기보다, 내가 빼먹은 돈을 찾아내는 도구에 가깝습니다.
낙찰가와 시세 차이가 전부 내 돈은 아니다
예를 들어 낙찰가를 2억 5천만 원, 나중에 팔 수 있는 가격을 2억 8천5백만 원으로 잡아보겠습니다. 처음 보면 차액이 3천5백만 원입니다. 초보 때는 여기서 수익률부터 계산하기 쉽습니다. 하지만 매도 예상가는 아직 통장에 들어온 돈이 아닙니다. 같은 단지의 최근 거래라도 층, 방향, 내부 상태가 다르면 실제 매수자가 받아들이는 가격이 달라집니다.
저는 부동산계산기에 매도 가격을 넣기 전에 국토교통부 실거래가 공개 자료와 현재 나와 있는 매물을 따로 봅니다. 거래가 한 건만 높게 찍혔다면 그 가격을 기준으로 삼지 않습니다. 수리 후 사진이 잘 나왔을 때의 희망 가격과, 일정 안에 팔아야 할 때의 가격도 구분합니다. 경매 물건은 잔금을 치른 뒤부터 보유 비용이 쌓이기 때문입니다.
계산기에 없던 비용을 한 줄씩 적어봤다
위 물건을 기준으로 제가 입찰 전에 만드는 비용표는 대략 이렇습니다. 실제 세액이나 견적이 아니라 계산 방법을 보여주기 위한 가정입니다.
- 취득세 등 취득 관련 세금 300만 원
- 등기와 서류 처리 비용 120만 원
- 내부 수리 800만 원
- 점유자와 협의하는 과정의 이사비 등 예비 비용 300만 원
- 잔금대출 이자와 보유 중 금융 비용 500만 원
- 관리비, 보유세 등 100만 원
- 추가 수리와 매도 지연에 대비한 여유 자금 500만 원
- 매도 중개보수 120만 원
합계는 2천740만 원입니다. 예상 매도가와 낙찰가의 차액 3천500만 원에서 이를 빼면 760만 원이 남습니다. 아직 양도소득세는 반영하지 않은 숫자입니다. 실제 과세 여부와 금액은 보유 주택 수, 보유 기간, 필요경비 인정 범위 등에 따라 달라집니다. 처음 보였던 3천500만 원을 수익이라고 부르면 입찰가가 높아질 수밖에 없습니다.
취득 관련 세금도 계산기 기본값을 그대로 쓰면 곤란합니다. 주택 수와 소재지, 취득 시점에 따라 적용 세율이 달라질 수 있습니다. 국가법령정보센터의 지방세법을 확인하고, 내 상황에 들어갈 세액은 관할 지방자치단체나 위택스에서 다시 계산합니다. 입찰가를 정하는 날에는 대략의 숫자가 필요하지만, 대략이라는 사실을 잊으면 안 됩니다.
대출 금액을 넣기 전에 잔금 날짜를 본다
경락잔금대출을 1억 5천만 원 받을 수 있다고 가정하면, 낙찰대금 중 자기 돈은 1억 원입니다. 그렇다고 현금 1억 원만 준비하면 되는 건 아닙니다. 위 비용 가운데 매도할 때 내는 중개보수를 제외한 2천620만 원도 낙찰 이후 필요합니다. 이 예시라면 당장 준비할 현금을 1억 2천620만 원 안팎으로 보고, 대출 실행 시점과 공사비 지급 시점을 따로 표시해야 합니다.
제가 현장에서 가장 조심하는 말이 ‘대출은 나오겠죠’입니다. 담보평가, 소득, 기존 대출, 물건 상태에 따라 승인 금액이 달라질 수 있습니다. 계산기에서 대출 비율을 높이면 자기자본 수익률은 좋아 보이지만, 실제 한도가 줄면 잔금이 먼저 막힙니다. 민사집행법상 매수인은 매각대금을 다 낸 때 권리를 취득합니다. 입찰 전에 금융기관에 물건과 본인 조건을 제시해 가능한 범위를 확인하고, 한도가 낮아지는 경우까지 현금 계획을 세워야 합니다.
숫자로 바꾸기 어려운 위험은 입찰가에서 뺀다
이 사례에서 760만 원은 여유가 크지 않습니다. 수리가 300만 원 더 들고, 매도가 늦어 이자가 200만 원 늘면 260만 원만 남습니다. 여기에 예상보다 낮은 가격에 팔거나 세금이 붙으면 손실로 돌아설 수 있습니다. 그래서 저는 부동산계산기로 나온 최고 입찰 가능 금액을 그대로 쓰지 않고, 예상이 틀려도 버틸 금액까지 내려서 다시 계산합니다.
특히 임차인의 보증금 인수 가능성이나 점유 관계가 불분명하면 숫자 몇 개를 더 넣는 것으로 해결되지 않습니다. 법원 경매 자료의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 읽고 등기사항증명서와 실제 점유 상태를 맞춰봐야 합니다. 관리비 미납이나 내부 상태처럼 서류만으로 확정하기 어려운 부분은 현장 확인도 필요합니다. 권리관계가 이해되지 않는 물건이라면 예상 수익이 높아 보여도 저는 입찰하지 않습니다.
부동산계산기는 입찰 버튼을 누르게 만드는 도구가 아닙니다. 낙찰가를 100만 원 올릴 때 내 몫이 얼마나 줄어드는지 확인하는 도구입니다. 계산을 마친 뒤 입찰가를 낮추거나 물건을 보내주는 날도 있습니다. 10년 넘게 입찰장을 다니며 느낀 건, 그날 포기한 물건보다 계산 없이 받아 든 위험이 훨씬 오래 남는다는 점입니다.
