월세 65만 원짜리 경매 물건을 계산해봤더니
입찰장에서 월세 65만 원은 꽤 매력적인 숫자로 들립니다. 저도 처음에는 낙찰가와 월세만 놓고 수익률을 계산했습니다. 그런데 현장에서 오래 버티다 보니 입찰 전에는 그 숫자를 가장 늦게 봅니다. 보증금을 돌려줄 수 있는지, 점유자를 내보내는 데 얼마가 드는지, 한두 달 비어 있어도 버틸 수 있는지가 먼저입니다.
낙찰가 1억 2천만 원에 월세 65만 원이면 남을까
숫자를 하나 놓고 계산해보죠. 아래는 특정 낙찰 사례가 아니라 비용이 어떻게 움직이는지 보여주기 위한 가정입니다. 낙찰가 1억 2천만 원, 취득 관련 비용 500만 원, 수리비 700만 원, 명도와 이사 협의 비용 300만 원, 기타 비용 200만 원이면 투입 비용은 1억 3,700만 원입니다. 월세를 보증금 1,000만 원에 65만 원으로 맞춘다고 가정하겠습니다.
월세 65만 원을 12개월 받으면 780만 원입니다. 낙찰가만 분모에 넣으면 연 6.5%로 보입니다. 하지만 실제 투입 비용 1억 3,700만 원을 기준으로 보면 약 5.7%입니다. 아직 대출 이자도, 빈집으로 있는 기간도 빼지 않은 숫자죠. 경매 물건은 싸게 샀다는 기분이 들기 쉬워서 수리비와 잔금을 치르는 동안 나간 돈을 장부에서 빼먹기 쉽습니다.
대출 7,000만 원을 연 5% 금리로 이용한다고 가정하면 이자만 한 달 약 29만 원입니다. 공실에 대비해 월세 한 달 치를 1년치 비용으로 나누면 매달 약 5만 4천 원, 수선 적립금 7만 원, 보유 중 드는 비용 5만 원을 잡을 때 남는 돈은 월 18만 원 남짓입니다. 연간 약 220만 원입니다. 여기에 원금 상환, 소득세, 예상보다 큰 수리비는 포함하지 않았습니다. 대출 가능액과 금리는 물건과 차주에 따라 달라지니 입찰 전에 금융기관에서 별도로 확인해야 합니다.
월세를 놓기 전에 임차인 보증금부터 본다
점유 중인 집이라면 현재 받는 월세가 얼마인지보다 임차인의 권리가 먼저입니다. 등기사항증명서로 담보권과 압류의 순서를 보고, 매각물건명세서와 현황조사서에서 임차인 주장과 점유 내용을 확인합니다. 전입일, 실제 점유, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 서로 대조해야 합니다. 서류마다 내용이 다르면 그 차이를 풀기 전에는 입찰가를 쓰지 않습니다.
주택임대차보호법상 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인은 그다음 날부터 대항력이 생길 수 있습니다. 확정일자까지 갖추면 경매 대금에서 보증금을 우선 변제받을 권리가 문제 됩니다. 다만 날짜 하나만 보고 낙찰자가 보증금을 인수한다고 단정할 수도 없습니다. 선순위 권리와 배당 결과, 실제 점유 상태를 함께 봐야 합니다. 특히 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 임차인이 있다면 남은 금액의 인수 여부가 입찰가를 뒤집을 수 있습니다.
초보 때는 매각물건명세서의 한 줄을 읽고도 현장에 사람이 살고 있는지 확인하지 않는 경우가 있습니다. 반대로 현장에서 들은 말만 믿고 서류를 가볍게 보기도 하죠. 저는 둘 중 하나라도 맞지 않으면 멈춥니다. 문이 열리지 않아 내부 상태를 못 봤다면 수리비도 보수적으로 올립니다. 월세 수익을 예상하는 단계에서 보증금 인수액을 모른다면, 아직 수익률을 계산할 단계가 아닙니다.
명도와 수리는 월세가 들어오기 전의 비용이다
낙찰받은 날부터 월세가 찍히는 물건은 드뭅니다. 잔금을 내고, 점유자와 인도 시점을 협의하고, 집을 손본 뒤 임차인을 구해야 합니다. 협의가 길어지면 대출 이자는 계속 나갑니다. 명도 비용 300만 원을 예상했는데 이사 일정이 밀리고 수리 범위까지 커지면, 앞에서 계산한 연간 현금흐름은 쉽게 사라집니다.
그래서 현장에서는 집 안을 못 봤을수록 사진에 잡히지 않는 부분을 떠올립니다. 욕실 누수, 보일러, 창호, 곰팡이는 도배 비용과 차원이 다릅니다. 같은 동의 월세 매물이 멀쩡한 상태로 여러 달 남아 있다면 내 물건도 공실 기간을 길게 잡아야 합니다. 부동산 중개업소 한 곳의 예상 월세만 듣기보다 최근 임대 거래와 현재 나와 있는 경쟁 매물의 보증금, 관리비, 내부 상태를 나란히 비교합니다.
명도도 사람을 상대하는 일입니다. 점유자의 사정을 들으며 가능한 인도 일정을 협의하되, 구두 약속만 믿고 수리업체 날짜부터 잡지는 않습니다. 협의가 되지 않을 때 필요한 법적 절차와 기간까지 비용표에 올려놓습니다. 그 시간이 길어질수록 수익은 종이 위에만 남으니까요.
보증금 1천만 원은 내 수익이 아니다
새 임차인에게 받은 보증금 1,000만 원을 투자금에서 빼면 내 현금이 적게 들어간 것처럼 보입니다. 위 가정에서는 대출을 뺀 초기 현금 6,700만 원이 보증금을 받은 뒤 5,700만 원으로 줄어듭니다. 하지만 그 1,000만 원은 계약이 끝나면 돌려줄 돈입니다. 다음 임차인이 바로 들어오지 않을 수도 있으니, 반환 재원을 월세 수익과 따로 챙겨야 합니다.
제 입찰 메모에는 월세 예상액 옆에 늘 두 숫자가 붙습니다. 임차인이 비었을 때 몇 달을 버틸 현금이 있는지, 보증금을 돌려줄 때 대출 없이 마련할 수 있는 금액이 얼마인지입니다. 매각물건명세서와 현장 상태를 확인해도 이 두 숫자가 빠듯하면 입찰가를 낮추거나 그 물건을 보냅니다. 월세 65만 원은 입금될 때 반갑지만, 그 돈이 들어오기 전과 끊긴 뒤까지 감당할 수 있어야 비로소 편한 물건입니다.
