전세 만기전 이사 요청을 받고 계약서부터 펼쳤다

Last Updated : 2026-10-31

얼마 전 경매 현장에서 만난 세입자가 집주인에게서 연락을 받았다고 했다. 새 매수인이 들어오니 전세 만기보다 두 달 먼저 나가 달라는 말이었다. 세입자는 이삿짐 견적부터 받으려 했지만, 나는 계약서를 먼저 펼쳐 보라고 했다. 전세 만기전 이사 요청은 누가 했는지, 계약이 갱신된 상태인지에 따라 이야기가 달라진다.

집주인이 먼저 나가 달라고 했다면

계약기간이 남아 있는데 집주인이 집을 팔았다는 이유만으로 세입자가 곧바로 이사해야 하는 건 아니다. 매수인의 입주 일정도 마찬가지다. 집주인의 말은 조기 퇴거를 제안하는 것이고, 세입자가 받아들일지와 어떤 조건으로 나갈지는 따로 협의할 문제다. 전화로 분위기에 밀려 날짜부터 약속하면 나중에 보증금과 비용을 이야기하기가 어려워진다.

가령 보증금 3억 원인 집에서 만기 두 달 전 퇴거를 부탁받았다고 치자. 새집을 구하려면 보증금이 먼저 필요하고, 이사 날짜가 어긋나면 단기 거처나 짐 보관 비용도 든다. 중개보수, 이사비, 대출 관련 비용까지 실제 견적을 받아 적어야 한다. 이 금액을 집주인이 당연히 모두 부담한다는 뜻은 아니다. 조기 퇴거에 동의할지를 판단하고 보상 조건을 협의할 때 필요한 숫자다.

집주인이 ‘새 세입자가 들어오면 보증금을 주겠다’고 말하는 경우도 있다. 그 말만 듣고 이삿날을 확정하지 않는 편이 좋다. 새 계약이 틀어지면 돈을 마련할 다른 방법이 있는지, 보증금을 언제 어떤 방식으로 돌려줄지 먼저 확인해야 한다. 집이 매매 중이라면 잔금일과 내 보증금 지급일이 맞물리는지도 살핀다.

내가 먼저 이사하고 싶다면 계약 상태가 갈린다

임차인이 직장 이동이나 새집 계약 때문에 먼저 나가야 할 수도 있다. 최초 계약처럼 기간이 정해진 임대차라면 개인 사정만으로 언제든 계약을 끝내고 즉시 보증금을 받을 수 있다고 생각하면 곤란하다. 계약서에 중도 해지 약정이 있는지 보고, 없다면 집주인과 종료일 및 비용을 협의해야 한다. 새 임차인을 구하기로 했다면 누가 중개를 맡고 비용을 어떻게 부담할지도 적어 두는 게 낫다.

반면 묵시적으로 갱신된 계약은 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생긴다. 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 경우에도 같은 규정이 준용된다. 여기서 ‘3개월’은 모든 전세계약의 중도 해지에 붙는 만능 규칙이 아니다. 최초 계약기간이 남은 집과 갱신된 집을 섞어 생각하면 일정이 틀어진다.

만기 무렵이라면 통지 시점도 확인해야 한다. 주택임대차보호법은 임차인이 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않은 경우 묵시적 갱신이 될 수 있도록 정한다. 계약서의 만기일, 이전에 주고받은 갱신 문자, 실제 통지가 상대에게 도달한 날짜를 나란히 놓고 봐야 한다.

합의는 금액보다 지급 순서가 중요했다

조기 퇴거에 뜻이 맞았다면 통화로 끝내지 말고 문자나 합의서에 남긴다. 최소한 기존 계약의 종료일, 보증금 전액, 지급일과 지급 계좌, 이사비 등 별도 지급액, 열쇠를 넘기는 시점을 적는다. 일부를 먼저 받는다면 남은 금액과 지급 시한도 분명히 쓴다. ‘사정 봐서 정산’ 같은 말은 막상 잔금일이 오면 해석이 달라진다.

새집 계약금과 잔금을 언제 내야 하는지 확인한다.
현재 집 보증금이 그보다 먼저 또는 같은 날 들어오는지 맞춘다.
전세대출이 있다면 중도 상환과 새 대출 일정, 보증기관의 조건을 확인한다.
집주인에게 지급 재원이 무엇인지 묻고, 합의 내용을 기록으로 남긴다.

경매 물건을 볼 때도 나는 권리관계의 날짜를 먼저 맞춘다. 이사도 비슷하다. 장부상 받을 돈이 있어도 새집 잔금일에 통장에 들어오지 않으면 계획은 멈춘다. 보증금 3억 원을 돌려받을 예정인데 새집 잔금 2억 8천만 원이 사흘 먼저라면, 그 사흘을 메울 자금까지 계산해야 한다.

보증금을 못 받은 채 나가야 한다면

이사 날짜가 왔는데 보증금이 들어오지 않았다면 열쇠와 전입신고 문제를 가볍게 넘기면 안 된다. 주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 바탕으로 한다. 짐을 빼고 전입까지 옮기면 보증금 회수에 필요한 권리에 영향을 줄 수 있다. 특히 집에 근저당이나 압류가 있거나 경매가 진행 중이라면 더 조심해야 한다.

임대차가 끝났는데도 보증금을 받지 못했다면 임차권등기명령을 검토할 수 있다. 다만 신청만 했다고 바로 안전해지는 것은 아니다. 실제 등기가 마쳐졌는지 확인한 뒤 이사와 전입 일정을 잡아야 한다. 종료 전이라면 이 제도를 당장 쓸 수 있는 것으로 계산하지 말고, 먼저 계약 종료 시점과 자금 계획부터 점검해야 한다.

전세 만기전 이사 요청을 받으면 마음은 급해진다. 그래도 나는 계약 상태, 통지 날짜, 보증금 지급일을 한 장에 적어 놓는 것부터 권한다. 이 세 가지가 맞아야 새집을 구하는 일도, 기존 집을 비우는 일도 덜 위험해진다.