청년 전세대출 39세라서 은행 문턱에서 배운 것
얼마 전 전셋집을 보러 다니는 분이 제게 물었습니다. “청년 전세대출 39세까지 된다고 들었는데, 청년 버팀목도 받을 수 있나요?” 경매 현장에서 세입자 보증금이 어떻게 되는지 확인할 때도 비슷한 일을 겪습니다. 이름이 비슷한 제도를 같은 것으로 생각하면, 계약금부터 보내고 나서야 예상했던 돈이 나오지 않는다는 사실을 알게 됩니다.
39세가 되는 청년 상품은 따로 있습니다
먼저 상품 이름을 나눠 봐야 합니다. 주택도시기금의 청년전용 버팀목전세자금은 원칙적으로 신청일 현재 만 19세부터 만 34세까지가 대상입니다. 반면 한국주택금융공사의 무주택 청년 특례전세자금보증은 신청일 기준 만 39세 이하를 대상으로 안내합니다. 그래서 ‘청년 전세대출은 39세까지’라는 말은 상품을 특정하지 않으면 반만 맞는 이야기입니다.
한국주택금융공사의 무주택 청년 특례보증은 무주택이어야 하고, 본인과 배우자의 합산 연소득이 7천만 원 이하여야 합니다. 신혼가구에는 소득 판단의 예외가 있습니다. 공사가 안내하는 보증한도는 최대 2억 원이지만, 이것은 누구에게나 2억 원을 대출해 준다는 뜻이 아닙니다. 은행의 대출 심사와 주택에 대한 심사를 거쳐 실제 가능 금액이 정해집니다. 보증이 가능하다는 답과 잔금일에 필요한 대출금이 나온다는 답은 다릅니다.
만 39세라면 신청일의 나이가 기준이라는 점도 챙겨야 합니다. 생일이 가까우면 계약일만 보고 판단하지 말고 은행에 신청 일정부터 확인하는 편이 낫습니다. 특히 소득, 기존 대출, 임차할 집의 권리관계에 따라 같은 나이의 두 사람도 결과가 달라질 수 있습니다.
청년 버팀목의 39세 예외는 조건이 좁습니다
청년전용 버팀목에도 병역 이행기간을 반영해 연령을 연장하는 예외가 있습니다. 다만 모든 군 복무자가 자동으로 만 39세까지 신청할 수 있는 방식은 아닙니다. 주택도시기금 안내는 중소·중견기업 취업자나 정해진 창업 지원을 받은 청년에게 병역 이행기간을 반영하되, 연장 상한을 만 39세로 둡니다. 실제 인정 연령은 복무기간만큼 달라집니다.
예를 들어 병역 이행기간으로 2년을 인정받는다면 만 34세에 2년을 더한 범위를 생각해야 합니다. ‘군대에 다녀왔으니 39세도 청년 버팀목이 된다’고 계약을 진행하면 위험합니다. 재직 기업 요건, 병역증명서, 대출 신청일의 만 나이를 수탁은행에서 함께 확인해야 합니다. 만 39세라는 숫자 하나만으로 자격을 판단할 수 없는 이유입니다.
이 예외에 해당하지 않는 39세 무주택 세대주라면 일반 버팀목전세자금도 비교할 수 있습니다. 주택도시기금이 안내하는 기본 대상에는 부부합산 연소득 5천만 원 이하와 순자산 요건 등이 있습니다. 상품마다 소득 기준, 대출한도, 대상 주택이 다르니 ‘청년’이라는 이름에 매달릴 필요는 없습니다. 먼저 본인에게 가능한 상품을 추리고, 그다음 집을 골라야 순서가 맞습니다.
대출한도보다 먼저 계산할 돈
전세보증금 2억 원짜리 집을 예로 들어 보겠습니다. 내 돈 5천만 원에 대출 1억 5천만 원을 기대하고 계약하면 숫자는 딱 맞아 보입니다. 그런데 은행이 주택이나 신청자의 조건을 심사해 대출 가능액을 1억 3천만 원으로 잡으면, 잔금일에 2천만 원이 비어 버립니다. 보증한도 광고를 보고 계약금을 보내는 게 위험한 까닭입니다.
이자도 월 단위로 써 봐야 실감이 납니다. 1억 5천만 원을 연 4%로 빌린다는 가정이면 이자만 한 달 약 50만 원입니다. 실제 금리는 상품과 심사 결과에 따라 달라집니다. 여기에 보증료, 중개보수, 이사비와 예상하지 못한 지출까지 들어갑니다. 계약금으로 현금을 먼저 쓴 뒤 잔금 부족분을 신용대출로 채우겠다는 계획은 그 신용대출이 전세대출 심사에 미칠 영향까지 확인해야 합니다.
제가 상담받기 전 적어 두는 숫자는 세 가지입니다. 잔금일에 확실히 쓸 수 있는 자기자금, 은행에서 해당 집을 기준으로 확인한 대출 가능액, 대출이 줄었을 때 메울 수 있는 금액입니다. 마지막 숫자가 0이라면 계약서의 대출 불가 시 계약금 반환 특약도 중개사와 임대인에게 미리 협의해야 합니다. 특약 문구와 적용 범위는 계약 전에 확인해야 분쟁을 줄일 수 있습니다.
은행이 대출해 준 집도 보증금은 따로 지켜야 합니다
경매 물건을 보다 보면 전세 세입자가 “대출이 나왔으니 안전한 집인 줄 알았다”고 말하는 경우가 있습니다. 전세자금대출을 위한 보증과 계약 종료 때 보증금을 돌려받지 못할 위험에 대비하는 반환보증은 목적이 다릅니다. 한국주택금융공사도 전세자금보증과 전세보증금 반환을 위한 전세지킴보증을 별도 상품으로 안내합니다. 대출 승인만으로 내 보증금 반환이 보장되는 건 아닙니다.
계약 전에는 등기사항전부증명서에서 소유자와 근저당권, 압류 같은 권리를 확인합니다. 다가구주택이면 다른 세입자의 보증금과 선순위 권리도 살펴야 합니다. 건축물대장의 용도와 실제 사용하는 공간이 같은지, 전세보증금 반환보증에 가입할 수 있는지도 확인할 일입니다. 보증 가입 가능 여부를 묻더라도 주택 가격과 선순위 채권에 대한 심사 결과까지 확인해야 합니다.
입주할 때는 집을 인도받고 전입신고와 확정일자를 챙깁니다. 계약 당일에 본 등기와 잔금일의 등기가 같다는 보장도 없으니, 잔금을 보내기 직전 다시 확인하는 습관이 필요합니다. 제가 경매 현장에서 배운 건 이겁니다. 세입자의 손실은 대출상품 이름을 몰라서만 생기지 않습니다. 잔금이 들어가는 그 집의 권리관계를 놓쳤을 때 훨씬 커집니다. 39세에도 가능한 상품을 찾았다면, 다음에는 그 집에서 보증금을 돌려받을 수 있는지에 시간을 쓰는 게 맞습니다.
