청년 전세대출 이자 계산해봤더니 집이 달라졌다
얼마 전 청년 한 분과 전셋집을 보러 갔는데, 가장 먼저 묻는 게 이자였습니다. 보증금 2억 원짜리 집을 보여주니 대출금리부터 휴대전화로 찾더군요. 그런데 제가 먼저 확인한 건 등기부였습니다. 아무리 이자가 싸도 보증금을 돌려받기 어려운 집이면 계약할 이유가 없으니까요. 청년 전세대출 이자는 매달 나가는 돈이고, 보증금은 한 번에 크게 잃을 수 있는 돈입니다. 둘을 같이 봐야 합니다.
월 이자는 대출금액을 넣어야 보인다
금리 숫자만 보면 감이 잘 안 옵니다. 이자만 매달 내는 방식이라면 대략 ‘대출금액 × 연이율 ÷ 12’로 계산하면 됩니다. 가령 1억 2천만 원을 연 2.6%에 빌리면 한 달 이자는 약 26만 원입니다. 같은 금액에 금리가 연 3.1%라면 약 31만 원이고요. 금리 0.5%포인트 차이가 매달 5만 원, 2년이면 약 120만 원 차이를 만듭니다. 실제 납부액은 실행일과 납부일 사이의 일수, 상환 방식에 따라 달라집니다.
주택도시기금이 안내하는 청년전용 버팀목전세자금의 금리는 현재 연 2.2~3.3%입니다. 다만 이 범위에서 내게 적용될 금리는 소득과 우대 조건 등을 따져야 알 수 있습니다. 만 19~34세 무주택 세대주 또는 예비 세대주라는 나이 조건만 맞는다고 대출이 확정되는 것도 아닙니다. 소득과 자산, 주택과 보증 심사까지 거칩니다. 인터넷에서 본 최저금리로 이사 예산을 확정하면 잔금일에 난감해질 수 있습니다.
보증금의 80%라는 말에 빠진 숫자
상담할 때 자주 듣는 말이 있습니다. “보증금의 80%까지 된다면서요?” 청년전용 버팀목의 안내 한도는 임차보증금의 80% 이내이면서 최대 1억 5천만 원입니다. 보증금 2억 원의 80%는 1억 6천만 원이지만, 이 상품의 최대 한도를 적용하면 1억 5천만 원입니다. 적어도 5천만 원은 다른 돈으로 마련해야 한다는 계산이 나옵니다. 심사 결과에 따라 실제 대출액은 더 적을 수도 있습니다.
계약금도 생각해야 합니다. 대출 실행일에 맞춰 돈이 들어온다는 계획만 세우고 계약 당일 낼 돈을 빼먹는 경우가 있습니다. 중개보수, 이사비, 보증료, 입주 직후 필요한 수리비까지 적어보면 통장에 남겨둘 돈이 예상보다 작습니다. 저는 집을 보러 가기 전 ‘잔금일에 꼭 있어야 할 현금’을 먼저 적습니다. 월 이자를 감당할 수 있어도 잔금이 모자라면 계약은 진행되지 않습니다.
월세가 섞인 집과 비교할 때도 같은 방식입니다. 예를 들어 보증금 1억 원에 대출 8천만 원을 연 3%로 빌리고 월세 35만 원을 낸다면, 단순 계산한 월 부담은 이자 20만 원과 월세 35만 원을 합쳐 55만 원입니다. 보증금 2억 원에 대출 1억 5천만 원을 연 3%로 빌리는 전세는 월 이자가 약 37만 5천 원입니다. 전세 쪽 월 지출이 작아 보여도 자기 돈이 3천만 원 더 들어갑니다. 그 돈을 묶어둘 수 있는지까지 봐야 비교가 끝납니다.
싸게 빌린 돈도 위험한 집에 넣으면 비싸다
경매 현장에서 배당표를 보다 보면 임차인이 대출까지 받아 넣은 보증금을 전부 돌려받지 못하는 사례를 봅니다. 대출이 승인됐다는 사실을 집의 안전성에 대한 판정으로 받아들이면 위험합니다. 대출 심사와 보증금 반환 가능성은 확인하는 목적이 다릅니다. 은행이 돈을 빌려준다고 해서 계약 종료일에 집주인이 보증금을 돌려준다는 뜻은 아닙니다.
계약 전에는 등기사항전부증명서에서 소유자와 근저당권, 압류 등 권리관계를 확인합니다. 특히 다가구주택은 다른 세입자의 보증금과 선순위 권리까지 고려해야 해서 아파트보다 판단이 까다롭습니다. 주변에서 실제 거래된 매매가격과 전세가격도 함께 봅니다. 호가 하나만 보고 집값을 넉넉하게 잡으면, 경매 때 예상한 금액에 팔리지 않을 수 있습니다. 숫자가 애매한 집은 싼 금리를 적용받더라도 저는 거릅니다.
전세자금대출에 붙는 보증과 전세보증금반환보증도 이름이 비슷해 헷갈리기 쉽습니다. 전자는 대출과 관련된 보증이고, 후자는 계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때를 대비하는 보증입니다. 반환보증은 집과 계약이 가입 요건에 맞아야 하며 보증료도 듭니다. 주택도시보증공사나 한국주택금융공사의 상품을 검토할 때는 대출 보증만 되는지, 보증금 반환까지 보장되는지 은행 창구에서 분명히 확인해야 합니다.
계약서에 서명하기 전 은행에 물을 것
마음에 드는 집을 찾으면 주소와 보증금, 입주 예정일을 가지고 취급 은행에 먼저 상담합니다. 내 소득 기준으로 가능한 상품, 예상 대출액과 금리, 필요한 자기 자금, 목적물 심사에 걸리는 시간을 묻습니다. 주택도시기금 안내에도 은행의 추가 심사와 승인 절차가 나옵니다. 상담 때 받은 예상 금액을 최종 승인액으로 여기지 말고, 계약금 반환 조건이 필요한 상황이라면 중개사와 계약 문구를 신중하게 협의해야 합니다.
잔금일 전에는 등기 변동도 다시 확인합니다. 계약할 때 깨끗했던 등기부에 그사이 새 권리가 생길 수 있습니다. 입주 후에는 전입신고와 확정일자를 늦추지 않는 게 좋습니다. 대항력과 우선변제권을 갖추는 시점은 보증금 회수에 영향을 줍니다. 반환보증을 신청할 생각이라면 신청 가능 시기와 대상 주택 여부도 계약 전에 확인해 두는 편이 안전합니다.
청년 전세대출 이자를 몇만 원 낮추는 일은 분명 의미가 있습니다. 다만 제가 현장에서 더 오래 붙잡고 보는 숫자는 보증금, 선순위 권리, 그리고 잔금일에 남을 현금입니다. 월 5만 원 아끼려고 불안한 집에 큰돈을 넣는 선택은 권하기 어렵습니다. 오래 편하게 살 집이라면 낮은 금리와 돌려받을 수 있는 보증금이 같이 따라와야 합니다.
