유성 계산동 부동산 경매, 2회 유찰 12억

한줄 요약

솔직히 말하면, 2회 유찰로 가격 메리트는 있지만 임차인 현황과 건축물 용도 변경 이슈가 걸립니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/234

경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 계산동 730-3

대전 유성구 계산동에 위치한 이 부동산은 면적 415.2㎡(약 125.6평)로 꽤 넓은 편입니다. 해당 지역은 대전의 교육과 연구의 중심지로, 교통도 편리해 주거지로 적합합니다. 다만, 건축물대장 상 사무소로 되어 있으나, 실제로는 다가구주택으로 사용 중인 점이 특이합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 24억 9,819만원이었으나, 2회 유찰로 현재 최저 입찰가는 감정가의 49%인 12억 2,411만원입니다. 주변 시세와 비교해 보았을 때, 상당한 할인율을 제공하고 있습니다. 예상 낙찰가는 지역 평균 낙찰가율 78%를 감안해 약 12억 8,532만원으로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 12월 28일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황에 대한 정보는 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하나, 임차인의 대항력 여부는 반드시 꼼꼼히 체크해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재로서는 낮아 보이지만, 제시외 건물 포함 사항과 조경수 포함 여부를 주의 깊게 살펴야 합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 투자 메리트는 가격 할인과 위치적 장점에 있습니다. 유성구의 발전 가능성을 고려하면 중장기적으로 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나, 다가구주택 사용에 따른 용도 변경 문제와 임차인 명도 난이도가 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 수준으로 추정됩니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해, 이 물건에 입찰하려면 임차인 현황과 용도 변경 문제를 해결할 자신이 있어야 합니다. 예상 경쟁률은 2회 유찰로 인해 높지 않을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 13억 미만으로 설정하는 것을 추천합니다. 취등록세는 약 5,912만원으로 예상되며, 총 투자금은 약 13억 8,444만원이 필요합니다.