lh 전환보증금 증액 계산해봤더니 월세보다 먼저 볼 게 있었다

얼마 전 LH 임대주택에 사는 지인이 보증금을 더 넣으면 월세가 얼마나 줄어드는지 물었다. 숫자만 보면 간단하다. 그런데 계약서를 펼쳐 보니 먼저 확인할 게 있었다. 그 집에서 추가로 넣을 수 있는 금액, 실제 적용 이율, 줄어든 월세가 반영되는 시점이다. 경매 물건을 볼 때도 예상 수익보다 계약 조건을 먼저 읽는다. lh 전환보증금 증액도 같은 순서로 보는 편이 안전하다.

보증금 1천만 원을 더 넣으면 월세는 얼마나 줄까

전환보증금 증액은 임대보증금을 추가로 납부하고 매달 내는 임대료를 낮추는 방식이다. LH가 2026년 1월 1일 이후 신규 납부분에 적용한다고 안내한 일반적인 증액 전환이율은 연 6%다. 이 조건이라면 계산식은 ‘추가 보증금 × 6% ÷ 12개월’이다.

예를 들어 보증금 1천만 원을 더 내면 월세가 5만 원 줄어든다. 2천만 원이면 월 10만 원, 1년으로는 120만 원이다. 다만 이 120만 원은 투자 수익으로 확정된 돈이 아니다. 내 돈 2천만 원을 보증금으로 묶어두는 대가로 줄어드는 임대료다.

여기서 예전 글을 그대로 믿으면 계산이 어긋난다. LH는 증액 전환이율을 연 7%에서 6%로 조정한다고 공지했다. 분양전환·토지임대부 주택은 별도 이율을 안내했고, 실제 적용 조건은 주택 유형과 납부 시점에 따라 확인해야 한다. 예전 공고의 ‘1천만 원당 월세 약 5만 8천 원 감소’를 지금 계약에 그대로 대입하면 곤란하다.

최대 증액 가능액은 집마다 다르다

지인은 월세가 30만 원이니 보증금을 충분히 넣어 월세를 없앨 수 있겠다고 생각했다. 실제로는 월 임대료의 일정 부분만 보증금으로 바꿀 수 있고, 전환 후에도 남겨야 하는 임대료 하한이 있다. LH의 일부 매입임대 공고는 기본 월 임대료의 최대 60%를 전환할 수 있다고 안내한다. 그렇다고 모든 LH 임대주택에 이 한도를 똑같이 적용하면 안 된다.

가령 월세 30만 원인 집에 60% 한도가 적용된다면, 줄일 수 있는 월세는 최대 18만 원이다. 연 6%로 단순 역산하면 필요한 추가 보증금은 3,600만 원이다. 하지만 해당 주택의 보증금 상한이나 실제 납부 단위 때문에 가능 금액은 달라질 수 있다. 어떤 공고는 10만 원 단위, 다른 공고는 100만 원 단위로 전환금을 받는다.

그래서 숫자를 넣기 전 해당 모집공고와 임대차계약서의 ‘최대 추가납부 가능 보증금액’부터 찾는다. 입주 전후 신청 시점도 공고마다 다르다. LH청약플러스에는 전환보증금 신청 메뉴가 있지만, 실제 접수 가능 시기와 수정 계약 절차는 본인 계약의 안내를 따라야 한다.

대출받아 증액하면 남는 돈이 있을까

현장에서 자주 듣는 말이 있다. “대출 금리보다 전환이율이 높으면 무조건 이득 아닌가요?” 계산의 출발점으로는 맞다. 보증금 2천만 원을 연 5.5% 금리로 빌리고, 증액 전환이율이 연 6%라면 월세 감소액은 10만 원이다. 대출 이자를 단순 계산하면 월 약 9만 1,700원이다. 차이는 월 약 8,300원에 불과하다.

여기서 대출 수수료, 보증료, 금리 변동, 상환 방식이 들어오면 결과는 쉽게 뒤집힌다. 원리금 분할상환이라면 매달 통장에서 빠지는 돈도 이자액보다 크다. 월세 절감액만 보고 생활비가 넉넉해졌다고 판단하면 곤란한 이유다. 실제 대출 가능 여부와 조건은 금융기관 심사를 받아야 하고, 보증금 증액에 쓰는 자금으로 인정되는지도 확인해야 한다.

자기 돈을 넣는 경우에도 비교 대상은 있다. 비상금 2천만 원을 모두 보증금으로 옮기면 급한 병원비나 이사비를 마련할 때 다시 대출을 받아야 할 수 있다. 보증금은 계약이 끝나고 반환 절차를 거쳐 돌려받는 돈이지, 필요할 때 바로 꺼내 쓰는 통장 잔액이 아니다.

입금 전에 확인할 것은 네 가지다

나는 이런 계약을 볼 때 계산기보다 서류를 먼저 꺼낸다. 보증금이 오르면 월세가 줄어드는 건 분명하지만, 계약마다 적용되는 숫자와 절차가 다르기 때문이다.

• 본인 주택의 최대 증액 가능액과 전환 단위를 계약서·모집공고에서 확인한다.
• 신규 납부분에 적용할 전환이율과 월세 변경 시점을 LH에 확인한다.
• 전환 신청 뒤 안내받은 납부 계좌와 수정 계약 절차를 확인하고 입금한다.
• 대출을 쓴다면 이자뿐 아니라 보증료와 월 상환액까지 월세 절감액과 비교한다.

특히 오래된 안내문에 적힌 계좌로 먼저 돈을 보내는 일은 피해야 한다. 관리 주체가 바뀌어 납부 계좌가 달라진 사례도 있다. LH청약플러스의 계약정보와 현재 안내를 대조하는 편이 낫다.

전환보증금 증액은 매달 나가는 월세를 줄이는 데 꽤 쓸 만한 선택지다. 다만 내 통장에 얼마를 남길지까지 계산해야 생활이 편해진다. 나는 월세가 몇 만 원 줄어드는지보다, 보증금을 넣고 난 뒤에도 갑작스러운 지출을 버틸 수 있는지를 먼저 본다.