경매 기일입찰표 쓰는법 직접 써보니 숫자가 무서웠다
법원 입찰장에서 가장 오래 들여다보는 종이가 저는 기일입찰표입니다. 물건은 몇 주씩 조사해 놓고, 정작 입찰가격을 적는 데는 몇 분밖에 안 쓰는 분을 봅니다. 현장에서는 그 몇 분의 실수가 더 비쌀 때가 있습니다. 경매 기일입찰표 쓰는법을 묻는 초보에게 제가 먼저 하는 말도 같습니다. 쓰는 순서보다 제출 전 확인 순서를 익혀 두라는 겁니다.
입찰표를 쓰기 전에 공고부터 다시 봅니다
기일입찰표에 옮겨 적을 사건번호와 물건번호는 기억에 맡기지 않습니다. 같은 사건에 물건이 여러 개 나오면 사건번호만 맞아도 엉뚱한 물건에 들어갈 수 있습니다. 저는 법원에 도착하면 그날의 매각 공고, 매각물건명세서, 현장에 게시된 안내를 먼저 대조합니다. 매각기일이 바뀌거나 물건이 취하된 경우도 있으니 전날 캡처만 믿지 않습니다.
가격도 두 가지를 구분해야 합니다. 최저매각가격은 입찰 가능한 하한선이고, 입찰가격은 내가 실제로 사겠다고 적는 금액입니다. 보증금은 보통 최저매각가격의 10%를 기준으로 하지만, 법원이 다르게 정한 사건도 있습니다. 재매각 물건이라면 특히 공고에 적힌 보증금액을 확인해야 합니다. ‘낙찰받을 가격의 10%겠지’ 하고 계산하면 출발부터 틀어집니다.
가령 최저매각가격이 1억 8,000만 원이고 내가 쓰려는 입찰가격이 2억 1,300만 원이라면, 일반적인 10% 보증금은 2,130만 원이 아니라 1,800만 원입니다. 다만 이 숫자는 설명을 위한 예시입니다. 실제 입찰에서는 해당 사건의 공고와 법원 안내에 적힌 보증 조건을 기준으로 준비합니다. 보증금이 조금이라도 모자라면 무효가 될 수 있다는 점은 대법원 판단에서도 확인된 바 있습니다.
사건번호부터 입찰가격까지 한 칸씩 씁니다
입찰표를 받으면 먼저 사건번호의 연도, ‘타경’, 뒤의 숫자를 차례로 적고 물건번호가 있으면 함께 적습니다. 그다음 입찰자 이름과 인적 사항을 신분증대로 씁니다. 본인이 직접 입찰하는지, 대리인이 입찰하는지도 구분해야 합니다. 서식의 칸 배치는 현장에 비치된 입찰표를 따르되, 적은 내용이 신분증과 사건 공고에 맞는지 각각 대조합니다.
입찰가격은 봉투에 넣기 직전까지 따로 계산해 둔 금액을 옮깁니다. 저는 종이에 ‘2억 1,300만 원 = 213,000,000원’처럼 한글 단위와 숫자를 나란히 써 놓고 확인합니다. 자릿수 하나가 붙으면 2억 원대가 20억 원대가 됩니다. 실제로 이런 오기재 피해가 반복돼 법원행정처가 2026년 11월 2일부터 기일입찰표 양식을 바꿨습니다. 입찰가격과 보증금액 칸을 넓히고 기재 사례도 넣었지만, 마지막 숫자를 확인하는 일까지 서식이 대신해 주지는 못합니다.
가격을 잘못 쓴 걸 제출 전에 발견했다면 그 자리에서 임의로 덧칠하거나 숫자를 고쳐 쓰며 버티지 않습니다. 새 입찰표에 처음부터 다시 쓰는 편이 안전합니다. 입찰표의 흠을 어떻게 판단하는지는 법원 절차와 기재 내용에 달려 있습니다. 애매한 상태로 봉투를 넣고 나서 ‘원래 뜻은 이 금액이었다’고 설명할 생각은 접는 게 좋습니다. 입찰가격은 내 마음속 숫자가 아니라 제출한 종이에 적힌 숫자로 읽힙니다.
보증금 봉투와 대리 서류도 입찰의 일부입니다
현금이나 자기앞수표로 보증금을 내는 경우, 법원 안내에 따라 작은 매수신청보증봉투에 넣고 봉한 뒤 입찰표와 함께 큰 기일입찰봉투에 넣습니다. 봉투에 적을 사항과 날인 위치도 현장 지시를 따릅니다. 집행관의 확인을 받아 입찰자용 수취증을 떼어 보관하는 절차까지 끝내야 합니다. 수취증은 떨어진 뒤 보증금을 돌려받을 때도 필요하니 지갑에 따로 넣어 둡니다.
대리 입찰은 이름만 대신 적는 일이 아닙니다. 위임장과 대리권을 증명할 서류, 신분증 등 준비물이 맞아야 합니다. 법인이나 공동 입찰도 추가로 확인할 서류가 있습니다. 이런 입찰은 집에서 서류를 챙기기 전에 해당 법원에 필요한 형식과 준비물을 확인합니다. 현장에서 서류 한 장이 빠진 걸 알면 입찰표를 아무리 정확히 써도 소용이 없습니다.
개찰 전에는 보증금 액수도 한 번 더 셉니다. 수표라면 금액뿐 아니라 사용할 수 있는 수표인지 확인합니다. 법원의 경매절차 처리지침에는 자기앞수표의 지급제시기간 조건도 나옵니다. 저는 가능하면 미리 은행에서 준비하고, 현장에서는 봉투에 넣은 금액과 입찰표의 보증금액을 따로 대조합니다. 둘 중 하나만 맞으면 된다는 식으로 넘기지 않습니다.
입찰함에 넣기 전에는 가격보다 지출을 다시 봅니다
입찰표를 쓰는 순간 긴장하면 경쟁자를 의식해 처음 정한 가격을 올리고 싶어집니다. 근데 입찰장에서 옆 사람이 몇 명인지보다 중요한 건 내가 그 물건을 얼마까지 감당할 수 있는지입니다. 예를 들어 예상 매도가가 2억 6,000만 원이라도 취득세, 등기 비용, 대출 이자, 수리비, 관리비 체납 여부, 명도 비용을 빼면 여유가 확 줄어듭니다. 대출 가능액도 낙찰 뒤에 처음 묻기에는 늦습니다.
권리분석에서 인수할 보증금이나 권리가 있는지, 점유자는 누구인지, 현장 상태는 어떤지 확인하지 않았다면 입찰표를 잘 쓰는 기술로 위험을 덮을 수 없습니다. 제가 물건마다 입찰 상한액을 미리 적어 가는 이유입니다. 막상 법원에 가면 ‘조금만 더’가 쉽게 나오거든요. 상한액을 넘겨야만 낙찰될 분위기라면 그날은 떨어지는 편이 낫습니다.
제출 직전에는 사건번호와 물건번호, 입찰자, 입찰가격의 자릿수, 보증금 액수, 봉투와 서류를 차례로 확인합니다. 입찰가격을 소리 내지 않고 눈으로 두 번 읽습니다. 수백 번 입찰해도 이 순서는 줄이지 않았습니다. 낙찰은 기쁜 일이지만, 잘못 쓴 숫자로 낙찰되는 일만큼은 피하고 싶기 때문입니다.
