오산 오산동 부동산 경매, 5회 유찰 5.6억

한줄 요약

5회 유찰로 감정가 대비 84% 할인된 오산동 부동산, 하지만 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있어 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경기도 오산시 오산동 396-1

이 경매 물건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 502.0㎡(약 151.9평) 크기의 부동산입니다. 주변은 주거지역으로, 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 하지만 제시외 건물이 포함되어 있어 건물 상태와 용도 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 33억 8,409만원이었으나, 현재 최저입찰가는 5억 6,876만원으로 감정가의 16%에 불과합니다. 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편이지만, 5회 유찰된 점을 감안하면 입찰자들이 관망 중일 가능성이 높습니다. 예상 낙찰가는 약 5억 9,720만원 내외로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 8월 24일 설정된 근저당권입니다. 중요한 점은 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있다는 것인데, 이는 추가적인 권리분석이 필요하다는 의미입니다. 등기부등본과 현황조사서를 통해 임차인의 전입일과 확정일자를 반드시 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성도 배제할 수 없으니 꼼꼼한 검토가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 것에는 이유가 있습니다. 임차인의 대항력 문제와 제시외 건물의 존재가 리스크로 작용할 수 있습니다. 하지만 감정가 대비 크게 할인된 가격은 매력적입니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 내외로 추정됩니다. 다만, 명도 과정이 복잡할 수 있어 법적 조치를 준비해야 할 것입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이런 물건은 경쟁률이 낮을 수밖에 없습니다. 예상 경쟁률은 1:1에서 1:3 정도로 추산됩니다. 권장 입찰가는 약 5억 9,720만원 수준으로 제시합니다. 취등록세는 약 2,747만원이 예상되며, 총 투자금은 6억 2,467만원 정도로 준비해야 합니다. 임차인 문제 해결과 명도 계획을 철저히 세운다면, 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.