경매 대리입찰 서류 챙겨 법원 갔다가 멈칫한 날

법원 입찰장에 가면 봉투보다 서류철을 더 오래 들여다보는 사람이 있습니다. 대리입찰을 맡은 사람입니다. 저도 처음 남의 이름으로 입찰하러 갔을 때 위임장과 인감증명서를 몇 번이나 맞춰 봤습니다. 입찰가를 잘 써도 대리권을 증명하지 못하면 그날 준비가 허사가 될 수 있으니까요.

아래는 법원 부동산 경매의 기일입찰을 기준으로 한 이야기입니다. 공매나 기간입찰은 제출 방식과 준비물이 다를 수 있습니다.

친한 사람 대신 가도 위임장은 필요하다

“아내 대신 가는데 가족관계증명서면 되지 않나요?” 현장에서 종종 듣는 말입니다. 하지만 가족이라는 사실과 입찰을 위임받았다는 사실은 다릅니다. 민사집행규칙은 대리인이 입찰할 때 대리권을 증명하는 문서를 집행관에게 제출하도록 합니다. 배우자나 부모 대신 가더라도 위임장을 준비해야 하는 이유입니다.

개인이 개인을 대신해 입찰한다면 저는 위임자의 인감이 찍힌 위임장, 그 인감과 대조할 인감증명서, 대리인의 신분증과 도장을 한 묶음으로 챙깁니다. 기일입찰표와 매수신청보증금도 별도로 준비합니다. 위임자 신분증 사진만 휴대전화에 저장해 놓거나 위임장을 복사해 가는 식으로는 현장에서 대리권 확인에 어려움이 생길 수 있습니다.

위임장에는 위임자와 대리인의 인적 사항, 입찰할 사건번호와 물건, 위임하는 내용을 정확히 적습니다. 여러 물건이 한 사건에 들어 있다면 물건번호까지 확인합니다. 인감증명서의 이름과 위임장 이름, 찍힌 인영도 나란히 놓고 봅니다. 잉크가 번져 도장이 제대로 보이지 않으면 새로 작성하는 편이 낫습니다.

법원 가기 전날, 세 군데를 맞춰 본다

첫째는 사람입니다. 입찰표의 입찰자란에는 실제로 낙찰받을 위임자의 정보를, 대리인란에는 현장에 가는 사람의 정보를 적습니다. 이름과 주소를 서로 바꿔 쓰면 서류철이 아무리 두꺼워도 곤란합니다. 제가 대리입찰할 때는 신분증을 옆에 놓고 두 사람의 이름을 각각 소리 내어 읽어 봅니다.

둘째는 물건입니다. 법원경매정보의 사건번호, 매각물건명세서, 입찰표에 적을 물건번호를 대조합니다. 한 사건에 물건이 여러 개면 주소만 보고 넘어가지 않습니다. 입찰 직전에는 매각기일이 그대로인지, 변경이나 취하가 없는지도 다시 확인합니다. 서류를 잘 챙겨 놓고 이미 연기된 물건을 찾아가는 일은 피해야 하니까요.

셋째는 돈입니다. 보증금은 내가 써낸 입찰가의 10%라고 외우면 위험합니다. 민사집행규칙상 기일입찰 보증금은 원칙적으로 최저매각가격의 10%이고, 법원이 다르게 정할 수 있습니다. 가령 최저매각가격이 2억 원이고 내가 2억 3천만 원을 쓸 생각이라면, 통상 보증금 기준은 2억 3천만 원의 10%가 아니라 2억 원의 10%인 2천만 원입니다. 다만 재매각 등에서는 보증금 조건이 달라질 수 있으니 그날 공고와 사건 내용을 확인해야 합니다.

인감증명서 한 장이 빠졌다면

위임장에 인감도장을 찍었는데 인감증명서를 집에 두고 왔다고 해봅시다. 이때 “무조건 그 자리에서 무효”라고 단정할 일은 아닙니다. 대법원 판례는 최고가매수신고인을 정하기 전까지 인감증명서를 제출하거나 그에 준하는 확실한 방법으로 위임장의 진정성을 증명한 경우 유효한 입찰로 처리할 수 있다고 봤습니다.

하지만 그 판례를 현장 대책으로 삼으면 곤란합니다. 개찰까지 시간이 짧고, 멀리 있는 위임자가 서류를 즉시 가져다줄 수 있다는 보장도 없습니다. 현장에서 빠진 서류를 발견하면 집행관에게 바로 상황을 알리고 가능한 보완 방법을 확인해야 합니다. 저는 인감증명서 발급일도 입찰 전날 다시 봅니다. 사건이나 제출처의 안내에 맞는 서류인지 확인하려는 겁니다.

한번 투입한 입찰표는 취소하거나 바꿀 수 없다는 점도 기억해야 합니다. 민사집행규칙에 명시된 내용입니다. 봉투를 넣기 전에 입찰가격의 자릿수와 보증금, 위임장에 적힌 사건번호를 다시 보는 이유가 여기 있습니다. 2억 1천만 원을 쓰려다 21억 원으로 적으면 서류가 완벽해도 문제가 커집니다.

법인 명의라면 서류가 한 겹 더 붙는다

회사 이름으로 낙찰받으면서 직원이 대신 입찰한다면 개인 간 위임장만 떠올려서는 안 됩니다. 민사집행규칙은 법인 입찰자가 대표자 자격을 증명하는 문서를 제출하도록 하고, 대리인이 나올 때는 대리권을 증명하는 문서도 요구합니다. 실무에서는 법인등기사항증명서, 법인인감이 찍힌 위임장, 법인인감증명서, 대리인의 신분증과 도장을 챙겨 해당 법원 안내와 맞춰 봅니다. 공동대표라면 누가 회사를 대표해 위임할 수 있는지 등기 내용부터 확인해야 합니다.

서류 확인이 끝나면 저는 한 번 더 물건 자체로 돌아갑니다. 대리인이 대신 서류를 내더라도 낙찰 뒤 잔금과 취득세를 내고, 점유자를 상대할 사람은 입찰자입니다. 예를 들어 2억 3천만 원에 낙찰받아도 취득세, 미납 관리비 중 인수할 수 있는 금액, 수리비, 대출이자, 명도 비용을 빼고 남는 돈을 봐야 합니다. 입찰을 맡길 만큼 바쁜 날일수록, 얼마까지 쓸지와 낙찰 뒤 필요한 현금을 위임자와 먼저 맞춰 두는 게 마음 편했습니다.

대리입찰 서류는 두껍지 않습니다. 그래서 더 쉽게 방심합니다. 저는 입찰 전날 위임장과 인감증명서를 맞춰 보고, 입찰 당일에는 사건과 보증금 조건을 다시 확인합니다. 그 몇 분이 입찰장까지 오간 시간보다 훨씬 값질 때가 있습니다.