금산 진산면 부동산 경매, 2회 유찰 1.6억

한줄 요약

2회 유찰로 가격은 매력적이지만, 분묘기지권과 임차인 여부가 변수입니다.

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경매물건 주소 보기 충청남도 금산군 진산면 만악리 534-3

충청남도 금산군 진산면 만악리에 위치한 10,581㎡(약 3,200평) 규모의 부동산입니다. 공장 및 일부 주거용으로 사용 중이며, 자연림 상태의 토지와 분묘 가능성이 있는 구역도 포함되어 있습니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 공장 부지를 찾는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 3,336만원이었으나 현재 최저입찰가는 1억 6,334만원으로 감정가 대비 51% 할인된 상태입니다. 인근 시세와 비교해보면 상당한 저가로, 예상 낙찰가는 1억 7,151만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 7월의 근저당권입니다. 이로 인해 대부분의 부채는 소멸됩니다. 그러나 임차인 현황이 불분명하다는 점과 분묘기지권 가능성은 주의가 필요합니다. 공장 및 기계기구 일부가 소재 불명인 점도 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 가장 큰 매력은 저렴한 가격입니다. 하지만 자연림 상태의 토지와 임차인 문제, 그리고 분묘기지권 가능성 등이 악재로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환시 연 5%를 기대할 수 있지만, 이는 명도와 리모델링 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 예상 경쟁률은 낮을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 1억 7,000만원 내외로 잡고, 취등록세 약 788만원을 포함해 총 투자금은 1억 7,788만원 정도로 예상됩니다. 분묘기지권과 임차인 대항력 문제를 해결할 수 있다면, 장기적으로는 좋은 투자처가 될 수 있습니다.