안덕면 임야 경매, 6회 유찰 6천만

한줄 요약

6회 유찰된 임야, 최저가 6,325만원이라는 파격적인 조건이지만 분묘 존재가 걸림돌

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상천리 735

제주특별자치도 서귀포시 안덕면 상천리에 위치한 이 임야는 4136.0㎡(1251.1평)로 꽤 넓은 부지야. 현재는 전 일부와 자연림으로 구성되어 있고, 일부 지상에 분묘 1기가 있다는 점이 특이해. 위치가 제주라는 점에서 환경적인 매력은 있지만, 분묘 문제는 해결해야 할 숙제지.

가격이 말해주는 것

처음 감정가가 5억 3,768만원이었던 이 물건은 6번이나 유찰되면서 현재 최저가가 6,325만원까지 떨어졌어. 감정가의 11% 수준이라는 점에서 가격적인 매력은 상당해. 하지만 주변 임야 시세와 비교했을 때, 분묘 문제로 인해 가격이 낮게 형성된 것 같아. 예상 낙찰가는 6,642만원 전후로 잡는 게 현실적일 것 같아.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 5월 20일에 설정된 근저당권이야. 임차인 관계는 미상이고, 등기부 및 현황조사서 확인이 필요해. 분묘 문제가 있기 때문에 법정지상권이나 유치권 문제가 생길 가능성도 염두에 둬야 해. 명도 난이도는 분묘가 있다는 점에서 꽤나 높을 수 있어.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 장기적인 관점에서 봐야 해. 제주라는 지역적인 매력과 저렴한 가격이 장점이지만, 분묘 문제 해결이 관건이겠지. 임야를 개발하거나 전원주택 부지로 활용할 계획이 있다면 고민해볼 만해. 하지만 리스크가 큰 만큼 투자 수익률도 불확실해 보이는 건 사실이야.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상돼. 6번이나 유찰된 물건이라 누구나 쉽게 덤비지 않을 거야. 입찰가는 최저가인 6,325만원에 조금 더 얹는 정도로 잡는 게 좋겠어. 취등록세는 약 305만원 정도로 예상되고, 분묘 문제를 해결할 비용도 따로 준비해야 할 것 같아. 결정적으로, 분묘 문제를 해결할 자신이 있다면 도전해볼 가치가 있겠지만, 그렇지 않다면 신중히 고려해야 할 물건이야.