단독주택 매매 현장을 돌다 가격보다 먼저 본 것

몇 년 전, 경매 입찰을 앞두고 단독주택 한 채를 보러 갔습니다. 사진에는 넓은 마당과 깔끔한 외벽이 보였는데, 현장에서는 차 한 대가 겨우 들어가는 골목과 빗물 자국이 먼저 눈에 들어왔습니다. 매매로 나온 집도 다르지 않습니다. 집이 마음에 들수록 가격표를 잠깐 내려놓고, 서류와 현장에서 같은 집을 보고 있는지부터 확인해야 합니다.

집 한 채를 사도 확인할 서류는 여러 장입니다

단독주택 매매를 볼 때 저는 토지와 건물을 따로 적습니다. 등기사항증명서에서 토지 소유자와 건물 소유자가 같은지, 각각 어떤 근저당권이나 가압류가 있는지 확인합니다. 주소가 같아 보여도 매매 대상에 포함되는 필지가 어디까지인지는 계약서에 적힌 지번으로 다시 맞춰 봅니다. 마당처럼 쓰는 땅이 옆집 소유라면, 눈으로 본 면적과 실제로 사는 면적이 달라집니다.

그다음 정부24에서 건축물대장과 토지대장, 지적도를 확인합니다. 건축물대장의 용도·면적·층수·위반건축물 표시를 현장과 대조하는 겁니다. 뒤쪽에 방 하나가 더 있거나 옥상에 구조물이 올라가 있는데 대장에는 없다면, ‘다들 이렇게 쓴다’는 말로 넘기기 어렵습니다. 사용 방식, 시정 문제, 대출 심사에 어떤 영향이 있는지 확인하기 전에는 가격을 매길 수 없습니다.

토지이음의 토지이용계획도 봅니다. 특히 낡은 집을 사서 허물고 새로 지을 생각이라면 용도지역과 행위 제한을 먼저 확인해야 합니다. 지적도에 길이 보인다는 사실만으로 재건축 때 필요한 도로 요건이 충족된다고 단정할 수도 없습니다. 이런 부분은 계약 전에 관할 지자체 건축 부서에 해당 필지 기준으로 묻는 편이 안전합니다.

사진보다 비 오는 날의 벽이 더 많은 말을 합니다

실내에서는 벽지보다 냄새와 물길을 봅니다. 장판 끝이 들뜬 곳, 창틀 아래 검게 변한 부분, 천장 모서리의 얼룩을 확인합니다. 오래된 집의 작은 균열을 모두 심각한 하자로 볼 필요는 없지만, 같은 방향으로 균열이 이어지거나 문이 잘 닫히지 않는다면 원인을 알아야 합니다. 가능하면 낮과 저녁에 한 번씩 가 봅니다. 낮에는 채광을, 저녁에는 주차와 골목 소음을 확인할 수 있습니다.

담장과 경계도 조심스럽습니다. 현장 담장 위치가 지적도상의 경계와 꼭 일치하는 건 아닙니다. 경계가 애매한 집에서 담장을 옮기거나 증축할 계획이라면 측량 비용과 이웃과의 협의 가능성까지 생각해야 합니다. 현관 앞 도로가 사유지인지, 다른 사람 땅을 통행하고 있다면 어떤 권원으로 이용하는지도 살핍니다. 차가 지금 드나든다는 사실과 앞으로도 문제없이 이용할 수 있다는 판단은 별개입니다.

점유 중인 사람을 만났다면 누구인지도 확인합니다. 소유자가 사는 집인지, 임차인이 살고 있는지에 따라 잔금일의 인도 계획이 달라집니다. 임차인이 있다면 계약 내용과 보증금 반환 주체, 실제 퇴거 일정을 서류와 당사자 확인으로 맞춰야 합니다. 경매에서 하듯 점유 문제를 뒤로 미루면, 일반 매매에서도 잔금을 치른 뒤 일정이 꼬일 수 있습니다.

호가가 싸 보일 때는 총비용을 써 봅니다

예를 들어 매도 호가가 3억 원인 집에 수리비 4천만 원을 예상했다고 합시다. 취득세와 중개보수, 등기 비용, 대출 이자와 이사비까지 더하면 필요한 돈은 3억 4천만 원에서 끝나지 않습니다. 수리비도 견적서 한 장으로 확정되지 않습니다. 벽을 열어 보니 배관이나 방수 공사가 추가되는 경우가 있어서, 저는 공사 예산과 별도로 예비비를 둡니다. 이 숫자는 설명을 위한 예시이고 실제 세금과 비용은 보유 주택 수, 지역, 거래 조건 등에 따라 달라집니다.

시세를 볼 때도 인근 단독주택 거래 한 건만 집지 않습니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 단독·다가구 거래를 찾되, 대지면적과 건물 상태, 도로 폭, 주차 가능 여부를 함께 비교합니다. 단독주택은 같은 동네라도 조건 차이가 큽니다. 공개 자료만으로 개별 집의 정확한 위치나 상태를 모두 알 수 없으니, 최근 거래와 현재 매물을 함께 보고 현장 차이를 가격에 반영해야 합니다.

대출은 매매가의 몇 퍼센트가 당연히 나온다고 가정하지 않습니다. 은행에 주소와 서류를 제시하고 담보 평가, 소득 기준, 위반건축물 여부 등을 반영한 가능 금액을 확인합니다. 잔금 부족분을 뒤늦게 알면 계약금이 걸린 상태에서 선택지가 급격히 줄어듭니다.

계약서에는 말로 들은 약속까지 남깁니다

서류와 현장을 확인한 뒤에는 매매 대상 토지의 지번, 건물, 부속시설과 남겨 둘 물건을 계약서에 구체적으로 적습니다. 근저당권 말소 시점, 잔금일의 인도 상태, 임차인 퇴거와 보증금 처리도 마찬가지입니다. 누수나 불법 증축처럼 이미 확인한 문제가 있다면 누가 어떤 조치를 할지 문장으로 남겨야 합니다. ‘잔금 전에 알아서 해준다’는 말은 날짜와 범위가 빠져 있어 다툼이 생기기 쉽습니다.

잔금 직전에는 등기사항증명서를 다시 확인합니다. 계약할 때 없던 권리가 생기지 않았는지 보고, 약속한 말소와 인도가 가능한 상태인지 확인한 뒤 돈을 움직입니다. 예전에 현장에서는 멀쩡해 보이던 집도 서류를 대조하니 제가 생각한 땅 전부를 사는 거래가 아니어서 검토를 접은 적이 있습니다. 그날 아쉬웠던 건 집이 아니라 들인 시간이었습니다. 단독주택은 마음에 드는 장면이 많을수록, 그 장면을 뒷받침할 서류와 비용 숫자를 더 천천히 보는 편이 낫습니다.