왜 다섯 번이나 유찰됐을까, 제주 애월읍 부동산의 숨겨진 이유

한줄 요약

솔직히 말하면, 이 물건이 다섯 번이나 유찰된 이유는 맹지라는 점과 수목이 포함된 특수성 때문입니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리 683

제주특별자치도 제주시 애월읍 어음리에 위치한 이 부동산은 총 15937.0㎡, 약 4820.9평의 대규모 토지입니다. 이 지역은 제주도 내에서도 관광객이 많이 찾는 애월읍에 위치하고 있어, 잠재적인 가치가 높습니다. 하지만 한 가지 걸리는 건, 이 토지는 맹지로 분류되어 있다는 점입니다. 즉, 도로와 연결된 접점이 없다는 얘기인데, 이는 개발이나 활용에 상당한 제약이 될 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 14억 7,159만원인 이 물건은 현재 최저입찰가가 2억 4,733만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 16% 수준으로, 무려 84% 할인된 가격입니다. 인근 시세를 고려할 때, 이 가격은 파격적이지만, 맹지라는 점과 수목의 가치 포함으로 인한 특수성 때문에 낮은 가격이 유지되고 있는 것 같습니다. 예상 낙찰가는 2억 5,969만원 전후가 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2021년 12월 29일에 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하지만, 맹지인만큼 임차인이 있을 가능성은 낮아 보입니다. 유치권이나 법정지상권은 특별히 언급되지 않았으나, 철저한 확인이 필요합니다. 수목이 토지에 포함되어 평가되었다는 점도 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 장기적인 관점에서 가치가 있을 수 있습니다. 제주도라는 매력적인 입지와 대규모 토지는 매력적인 요소입니다. 하지만 맹지라는 점은 큰 리스크로 작용합니다. 개발이 어렵고, 수익을 내는 데 제약이 따릅니다. 이 물건을 매입한다면, 도로 개설 가능성이나 주변 개발 계획 등을 면밀히 검토해야 합니다.

내가 입찰한다면

이 물건에 대한 입찰은 상당히 신중해야 합니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 최저가에 조금 더 보탠 2억 5,969만원 정도가 적당할 것 같습니다. 취등록세 약 1,194만원을 포함해 총 투자금이 약 2억 7,163만원 정도 예상됩니다. 입찰 전, 명확한 계획과 주변 개발 가능성을 철저히 조사하는 것이 중요합니다. 맹지라는 점과 수목 포함이라는 특수성을 반드시 고려해야 합니다.