왜 이렇게 저렴하게 나왔을까, 전주 미네르바빌딩의 미스터리

한줄 요약

전주 미네르바빌딩의 경매 물건, 7번 유찰되면서 감정가의 24%까지 떨어졌지만, 여전히 해결해야 할 문제들이 많습니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 25, 1동 1층 102호 (만성동,미네르바빌딩주건축물)

이 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로에 위치한 미네르바빌딩의 1층 102호입니다. 면적은 45.1㎡(13.6평)으로, 현재 101호, 102호, 103호가 합쳐져 동물병원으로 사용 중입니다. 전주 덕진구는 주거와 상업이 혼재된 지역으로, 교통 접근성이 좋고 주변에 다양한 편의시설이 있습니다. 하지만 솔직히 말해서, 상가가 아닌 주거용으로 사용하기엔 제한이 있을 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 9,000만원이었지만, 현재 최저입찰가는 1억 4,165만원으로 무려 76%나 떨어졌습니다. 인근 비슷한 매물의 시세가 약 6억 4,900만원임을 고려하면 상당히 저렴한 편이지만, 7번 유찰됐다는 점에서 입찰자들이 주저한 요소가 있다는 걸 알 수 있습니다. 예상 낙찰가는 약 1억 4,874만원 정도로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2019년 11월 6일의 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 동물병원으로 사용 중이라는 점에서 사업자의 임차권이 관건이 될 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로서는 미지수지만, 사용 중인 사업자의 권리 관계를 명확히 할 필요가 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 리스크는 임차인 문제와 명도 난이도입니다. 그러나 76% 할인된 가격은 큰 매력으로 다가옵니다. 해당 지역의 상가 임대 수익률을 고려할 때, 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5.2%로 나쁘지 않은 편입니다. 다만, 투자 전 반드시 임차인들의 대항력과 사업자 계약 내용을 철저히 검토해야 할 것입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 예상보다 낮을 수 있지만, 명도 문제를 해결할 자신이 없다면 신중을 기할 필요가 있습니다. 권장 입찰가는 1억 5,000만원 정도로 설정하고, 취등록세 약 684만원을 포함한 총 투자금은 약 1억 5,684만원으로 예상됩니다. 이 물건, 솔직히 고민되지만 잘만 해결하면 좋은 기회가 될 수도 있습니다.