청주 강서동 레지던스 경매, 13회 유찰 192만원

한줄 요약

청주 강서동 레지던스 마리 물건, 13번 유찰로 최저가 192만원, 저가 매력 있지만 리스크도 많음.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 505 레지던스 마리 8층 802호

청주시 흥덕구 강서동에 위치한 레지던스 마리 8층 802호입니다. 면적 정보가 없지만, 위치상으로는 청주 도심과는 거리가 있어 교통편은 다소 불편할 수 있습니다. 주변에 상업시설이 얼마나 있는지에 따라 생활 편의성이 달라지겠지만, 일반적으로 레지던스는 임대 수요가 일정 부분 존재합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7,800만원이었지만, 13회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 192만원, 감정가 대비 98% 할인된 상태입니다. 솔직히 말해서, 이렇게 낮은 가격은 거의 줍줍 수준인데요, 인근 시세와 비교하면 매력적이지만, 이 가격이 오히려 문제의 신호일 수 있습니다. 예상 낙찰가는 200만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 6월 4일 경매개시결정으로 지정되어 있습니다. 특이사항이 없다고는 하나, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 여부와 배당 순위가 중요합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 투자 관점에서 192만원이라는 가격은 매력적이지만, 왜 이렇게까지 유찰되었는지를 먼저 고민해야 합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 10% 이상도 가능하겠지만, 임차인 문제나 명도 난이도가 변수가 됩니다. 지역 호재는 별다르지 않지만, 저가 매입 후 가격 상승에 따른 차익 실현을 노릴 수 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 낮을 것으로 예상되며, 권장 입찰가는 최저가인 192만원에 조금 더 붙여 200만원 이내로 설정하는 것이 안전합니다. 취등록세는 약 9만원으로, 총 투자금을 고려하면 부담이 적습니다. 그러나 명도 과정에서의 난이도와 임차인 문제는 반드시 염두에 두고 접근해야 합니다. 내 경험상, 이런 물건은 단기 차익보다 장기 보유를 목표로 접근하는 것이 좋습니다.