도화동 아파트 경매, 1회 유찰 1.5억

한줄 요약

첫 유찰로 가격이 매력적이지만, 임차인 현황 확인이 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 인천광역시 미추홀구 한나루로 610, 14층1407호 (도화동,신세계아파트)

인천 미추홀구 도화동에 위치한 신세계아파트 14층 1407호입니다. 도화동은 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있는 지역으로, 인천지하철 1호선 도화역과 가까워 출퇴근이 수월합니다. 면적이 명시되어 있지 않은 점이 아쉽지만, 14층이라는 점에서 전망이 좋을 가능성이 높습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 2,400만원이지만 최저입찰가는 1억 5,680만원으로 감정가의 70% 수준입니다. 이는 인근 시세 대비 약 30% 저렴한 가격으로, 첫 유찰 후 경쟁이 있을 것을 예상됩니다. 주변 아파트의 실거래가와 비교했을 때 상당히 매력적인 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 3월 30일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 명도 문제가 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다. 현재까지 유치권이나 법정지상권 관련 사항은 발견되지 않았습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 감정가 대비 가격 메리트는 상당합니다. 예상 수익률을 계산해보면 매력적인 편입니다. 도화동의 발전 가능성과 인천의 교통 인프라 확장 호재를 고려할 때 장기적인 투자 가치도 충분합니다. 다만, 임차인 문제는 리스크 요소로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 꽤 높을 것으로 예상됩니다. 예상 낙찰가는 1억 6,464만원 전후로 보고, 취등록세 약 757만원을 포함해 총 투자금은 1억 7,221만원 정도로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저가에서 약간 상향된 1억 6,500만원 정도로 잡는 것이 안전해 보입니다. 임차인 현황을 꼼꼼히 체크한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다.