보증금 증액 한도만 믿고 입찰했다가 다시 계산한 이유
얼마 전 경매 물건의 임대차 서류를 보는데, 처음 계약한 보증금과 갱신 계약서의 보증금이 달랐습니다. 차액은 1천만 원. 숫자만 보면 작아 보여도, 그 사이에 근저당권이 설정돼 있으면 권리분석은 달라집니다. 입찰장에서는 보증금 증액 한도보다 ‘언제, 어떤 계약으로 늘었는지’가 먼저 보일 때가 있습니다.
5%라는 숫자에는 적용되는 장면이 있다
주택임대차보호법상 계약기간 중 임대인이 차임이나 보증금의 증액을 청구하거나, 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 경우에는 원칙적으로 기존 금액의 5%를 넘겨 올릴 수 없습니다. 지역 조례로 그보다 낮은 상한을 정할 수도 있습니다. 보증금 2억 원인 주택이라면 5%는 1천만 원이니, 해당 규정이 적용될 때 증액 상한은 2억 1천만 원입니다.
그렇다고 임대인이 갱신 때마다 5%를 당연히 받을 수 있다는 뜻은 아닙니다. 계약기간 중 증액을 청구하려면 조세·공과금이나 경제사정의 변동 등으로 기존 금액이 적절하지 않게 된 사정이 있어야 합니다. 임대차계약을 맺었거나 앞서 증액한 뒤 1년이 지나지 않았다면 증액 청구도 할 수 없습니다. 5%는 청구할 수 있는 범위의 상한이지, 자동 인상률이 아닙니다.
새 임차인과 맺는 계약의 보증금까지 이전 임차인의 금액에서 5%만 올릴 수 있다고 생각하는 분도 있습니다. 그건 다른 이야기입니다. 기존 임차인과 만기에 합의해 새 조건으로 재계약한 경우 역시 계약갱신요구권을 행사한 갱신인지 구별해야 합니다. 계약서 제목이 ‘재계약’인지보다 실제로 어떤 의사표시가 오갔는지가 중요합니다. 등록임대주택처럼 별도 법의 임대료 제한이 적용되는 물건이라면 그 규정도 따로 확인해야 하고요.
같은 2억 1천만 원이어도 날짜가 다르면 다르다
제가 권리분석할 때 쓰는 식으로 사례를 하나 재구성해 보겠습니다. 임차인이 보증금 2억 원으로 입주해 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 그 뒤 은행 근저당권이 설정됐고, 다시 계약을 갱신하면서 보증금 1천만 원을 더 냈습니다. 총보증금은 2억 1천만 원입니다. 여기서 ‘5% 이내니까 처음 2억 원과 같은 순위겠지’ 하고 넘어가면 위험합니다.
기존 2억 원과 나중에 늘어난 1천만 원은 우선변제를 따질 때 같은 날짜의 돈으로 취급되지 않을 수 있습니다. 증액분에 대한 권리를 확보하려면 증액 내용을 담은 계약서에 다시 확정일자를 받아야 합니다. 앞선 근저당권이 있다면 증액분의 배당 순위는 기존 보증금보다 뒤로 밀릴 수 있습니다. 생활법령정보도 보증금을 늘려 재계약하거나 갱신했다면 증액분을 위해 다시 확정일자를 받도록 안내합니다.
낙찰자에게 얼마가 인수되는지는 이 숫자만으로 단정할 수 없습니다. 임차인의 대항력 발생 시점, 각 계약서의 확정일자, 선순위 권리, 배당요구 여부와 실제 배당액을 함께 봐야 합니다. 저는 임차인 보증금을 한 줄로 적지 않고 최초 보증금과 증액분을 나눠 적습니다. 각각의 계약일, 전입일, 확정일자도 옆에 놓습니다. 그래야 입찰가에서 빠뜨린 금액이 없는지 보입니다.
증액 계약서 한 장보다 돈의 흐름을 더 본다
서류에 ‘보증금 1천만 원 증액’이라고 적혀 있어도 실제 지급이 언제 이뤄졌는지는 따로 확인해야 합니다. 갱신 계약서, 확정일자 부여 내역, 임대차 정보와 가능한 범위의 송금 자료를 대조합니다. 경매 기록에는 임차인의 주장과 제출 자료가 담겨 있지만, 그 내용만으로 모든 사실이 확정된다고 생각하지는 않습니다. 현황조사서와 매각물건명세서도 함께 봅니다.
예컨대 계약서 작성일은 근저당권 설정 전인데 증액금 송금일은 그 후라면, 저는 날짜를 더 캐묻습니다. 반대로 임차인이 보증금을 올리고도 새 확정일자를 받지 않았다면, 그 증액분을 기존 보증금과 똑같이 배당받는다고 계산하지 않습니다. 경매에서는 이런 차이가 수익률 몇 퍼센트보다 훨씬 크게 돌아옵니다.
임차인 입장에서도 증액에 합의하기 전 등기사항증명서를 다시 확인할 이유가 있습니다. 처음 입주할 때 깨끗했던 등기부가 갱신 시점에도 그대로라는 보장은 없습니다. 근저당권이나 압류가 새로 생겼다면, 증액분을 돌려받을 가능성을 따져보고 결정해야 합니다. 보증금을 더 낸 뒤에는 증액 계약서를 보관하고 확정일자도 챙겨야 합니다.
입찰가에는 법정 상한보다 실제 부담액을 넣는다
낙찰을 받아 임대인의 지위를 이어받는 상황이라면 세입자에게 곧바로 ‘이제 주인이 바뀌었으니 5% 올리자’고 할 수 있는 것도 아닙니다. 기존 계약의 기간과 조건, 직전 증액 시점부터 봐야 합니다. 계약갱신요구권 행사 여부도 확인하지 않고 향후 보증금 인상을 수익 계획에 넣으면 계산이 쉽게 틀어집니다.
저는 보증금 증액 한도를 볼 때 두 장의 계산서를 머릿속에 둡니다. 하나는 임대인이 법에 따라 얼마까지 증액을 청구할 수 있는지, 다른 하나는 경매에서 그 보증금이 어떤 순서로 배당되고 낙찰자가 무엇을 부담할 수 있는지입니다. 둘은 서로 연결되지만 같은 계산은 아닙니다. 초보 때는 5%라는 숫자가 든든해 보였는데, 현장에서는 그 숫자 옆에 적힌 날짜들이 더 많은 걸 말해 줬습니다.
