부동산 거래신고 소명 통지 받고 계좌부터 뒤져봤다
예전에 매수한 집을 다시 팔았을 때, 매수인에게 부동산 거래신고 소명 요청이 왔다는 연락을 받은 적이 있다. 계약서도 썼고 대금도 계좌로 받았는데 무슨 문제인가 싶었다. 그런데 신고된 금액과 실제 돈이 오간 흐름을 한 장씩 맞춰 보니, 계약서만으로는 설명되지 않는 부분이 있었다. 경매 물건의 권리를 한 줄씩 확인하듯, 거래신고도 숫자와 날짜를 대조해야 한다.
소명 요청을 받으면 먼저 통지서부터 읽는다
부동산 거래신고 소명은 신고한 거래 내용이 맞는지 자료로 확인하는 절차다. 요청을 받았다고 곧바로 허위신고가 확정된 건 아니다. 신고관청은 거래가격이나 대금 지급 내역 등에 확인이 필요하면 거래계약서와 관련 자료를 요구할 수 있다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률에도 그 근거가 있다.
나는 통지서를 받으면 세 가지를 먼저 표시한다. 어느 거래의 어떤 항목을 묻는지, 누구에게 자료를 요구했는지, 언제까지 어떤 방식으로 내야 하는지다. ‘가격이 낮아 보인다’는 문의와 ‘잔금 지급 자료를 달라’는 요구는 준비할 자료가 다르다. 전화로 추가 설명을 들었다면 담당자 이름과 통화 날짜, 요청받은 범위도 적어 둔다. 제출 기한을 맞추기 어렵다면 기한이 지나기 전에 담당자에게 사정을 알리고 가능한 제출 일정을 확인하는 편이 낫다.
경매 투자자라면 거래의 종류부터 구분해야 한다. 법원 경매 낙찰은 일반적인 매매계약과 취득 방식이 다르다. 낙찰 자체에 관한 자료인지, 낙찰한 물건을 나중에 매매한 거래에 관한 소명인지 확인해야 한다. 공매도 절차와 취득 원인이 제각각이라 통지서의 대상 거래를 먼저 특정해야 엉뚱한 계약서를 찾지 않는다.
계약서 한 장보다 돈의 이동 경로가 중요했다
매매가 4억 원인 집을 가정해 보자. 계약금 4천만 원, 중도금 1억 원, 잔금 2억 6천만 원으로 계약했다면 각 금액이 언제, 누구 계좌에서 누구 계좌로 갔는지 맞아야 한다. 매수인이 대출금 2억 원을 잔금에 보탰다면 대출 실행 내역과 매도인에게 송금된 내역을 연결해 설명한다. 기존 근저당을 갚느라 잔금 일부가 금융기관으로 바로 갔다면 상환 확인 자료도 함께 챙긴다. 매도인 통장에 2억 6천만 원이 한 번에 찍히지 않는 이유가 거기에 있다.
내가 자료를 모을 때 기본으로 놓는 건 계약서, 변경계약서가 있다면 그 서류, 계약금부터 잔금까지의 이체 확인 자료, 대출 실행 및 상환 자료다. 영수증이나 문자 내용은 계좌 흐름을 보충하는 자료로 쓴다. 이름만 보이는 거래내역보다 거래일, 금액, 보내는 사람과 받는 사람이 확인되는 자료가 설명하기 쉽다. 현금으로 지급한 부분이 있다면 ‘현금으로 줬다’는 말만 반복하지 말고 인출 기록과 수령 증빙, 지급 경위를 시간 순서로 모아야 한다.
자금조달계획서를 냈던 거래라면 그 계획과 실제 조달 내역도 비교한다. 처음에는 자기자금으로 적었지만 잔금 때 가족에게 빌렸다면 차용 경위와 입금 내역을 숨기지 말고 설명해야 한다. 가족 간 송금은 차용인지 증여인지에 따라 세금 문제가 달라질 수 있으니, 거래신고 소명 자료를 맞춘다고 급히 차용증을 소급 작성할 일은 아니다. 실제 있었던 사실과 작성 당시 자료를 기준으로 세무 전문가에게 확인하는 게 안전하다.
시세보다 싼 이유는 숫자와 상태로 설명한다
경매 물건을 받아 매도할 때는 가격이 유독 낮게 보일 수 있다. 낙찰 당시 가격과 나중에 체결한 매매계약의 가격은 서로 다른 시점의 값이다. 집을 얼마나 고쳤는지, 점유 문제가 남아 있었는지, 누수나 구조 문제가 있었는지에 따라 매수인이 받아들이는 가격도 달라진다. 그렇다고 ‘급매라서 싸게 팔았다’ 한 줄이면 충분하다고 기대하긴 어렵다.
예를 들어 같은 단지의 비슷한 면적이 5억 원 안팎에 거래되는데 내 물건을 4억 3천만 원에 팔았다면, 왜 7천만 원 차이가 났는지 설명할 자료가 필요하다. 내부 사진, 수리 견적, 임차인 보증금과 인도 조건, 매물 광고 당시 가격 변경 기록처럼 실제 가격 협상에 영향을 준 사실을 모은다. 주변 거래가격은 국토교통부 실거래가 공개 자료에서 거래 시점과 층, 면적을 맞춰 비교한다. 비교 대상이 다른데 숫자만 가져오면 오히려 설명이 흐려진다.
여기서 조심할 건 가격을 낮게 신고해 놓고 낮은 이유만 길게 쓰는 경우다. 신고가격과 실제 지급액이 다르면 상태가 좋지 않았다는 설명으로 해결되지 않는다. 계약서 밖에서 주고받은 돈, 옵션대금이나 채무 인수처럼 거래대금에 영향을 줄 수 있는 약정이 있었다면 그 내용부터 정확히 확인해야 한다. 기억에 기대어 금액을 맞추거나 자료를 새로 꾸미면 문제가 더 커진다.
제출 전에는 날짜와 금액을 한 줄로 맞춰 본다
나는 소명서를 길게 쓰기 전에 표 하나를 만든다. 계약일, 계약금 지급일, 중도금 지급일, 잔금일을 순서대로 적고 옆에 계약서상 금액과 실제 입금액을 놓는다. 차이가 있으면 그 사유와 증빙을 붙인다. 잔금일이 계약서와 달라졌다면 합의 내용도 확인한다. 담당자가 묻지 않은 사연을 장황하게 늘어놓는 것보다, 질문받은 항목에 자료가 바로 이어지는 편이 이해하기 쉽다.
- 신고서와 계약서의 거래금액, 계약일, 당사자 이름이 일치하는지 확인한다.
- 계약금부터 잔금까지 실제 지급액의 합계가 맞는지 계산한다.
- 대출금, 가족 송금, 채무 상환 등 제삼자를 거친 돈의 경로를 표시한다.
- 가격 차이를 설명할 사진과 당시 자료에는 날짜를 붙인다.
- 제출한 자료와 소명서 사본, 접수 기록을 보관한다.
부동산 거래신고 소명은 말솜씨로 넘기는 일이 아니었다. 거래 당시의 선택을 계약서와 계좌, 집의 상태로 다시 보여주는 일에 가깝다. 실제 내역과 신고 내용 사이에 설명되지 않는 차이가 있다면 제출 전에 관할 신고관청에 바로 확인하고, 세금이나 허위신고 문제가 얽혔다면 해당 분야 전문가와 사실관계를 점검하는 게 마음 편하다. 경매 현장에서도 결국 손실을 막아 준 건 좋은 이야기보다 맞는 자료였다.
