관악 신림동 부동산 경매, 2회 유찰 12.7억

한줄 요약

2회 유찰 후 10월 22일 재입찰, 큰 면적의 관악 신림동 부동산이 12.7억에 경매 예정입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 서울특별시 관악구 신림동 10-108

서울특별시 관악구 신림동 10-108에 위치한 이 부동산은 136.0㎡의 넉넉한 면적을 자랑합니다. 신림동은 서울 남부권의 중요한 주거지로, 대학가와 가까워 임대 수요가 꾸준한 지역입니다. 그러나, 한 가지 걸리는 건 이 물건이 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 추후 법적 문제로 이어질 가능성이 있으니 주의가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

초기 감정가는 19억 9,565만원이었으나, 이미 두 번 유찰되면서 12억 7,721만원으로 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 36% 할인된 금액으로, 솔직히 말하면 매력적인 가격입니다. 인근 신림동의 유사 면적 부동산이 대략 15억 내외로 거래되는 것을 감안하면, 상당한 가격 경쟁력을 갖추고 있습니다. 예상 낙찰가를 13억 4,107만원 전후로 잡는다면, 매우 합리적으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 9월 20일 설정된 근저당권입니다. 이보다 선순위 권리가 없는 지, 임차인 현황을 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다. 임차인이 대항력을 가질 경우 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. 또한, 제시외 건물 포함 일괄매각이기 때문에 제시외 건물의 상태와 법적 문제 가능성도 살펴봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

신림동은 대학가와 가까워 임대 수요가 꾸준한 편입니다. 하지만 위반건축물 등재로 인해 리스크가 존재합니다. 예상 수익률을 월세로 전환 시 연 5% 정도로 기대할 수 있지만, 변동 가능한 변수들을 고려해야 합니다. 법적 문제 해결에 추가 비용이 들어갈 수 있으니 예산에 여유를 두는 것이 좋습니다.

내가 입찰한다면

입찰을 고려한다면, 예상 경쟁률은 중간 정도일 것으로 보입니다. 2회 유찰로 가격이 많이 내려왔지만, 위반건축물이라는 점이 발목을 잡고 있을 가능성이 큽니다. 내 경험상, 권장 입찰가는 약 13억 정도가 적당해 보입니다. 취등록세 약 6,168만원을 포함하면 총 투자금은 13억 6천만원 정도로 예상됩니다. 법적 문제를 해결할 여유 자금이 있다면, 장기적으로 나쁘지 않은 투자처가 될 수 있습니다.