장기전세주택 대출 알아보다 잔금표를 다시 쓴 이유
얼마 전 장기전세주택에 당첨된 분과 보증금 계산을 하다가 숫자를 다시 적었습니다. 보증금 2억 원에 대출을 1억 6천만 원 받을 수 있다고 생각하고 계셨는데, 은행에서 확인받은 금액은 아직 없었거든요. 계약금과 잔금 날짜는 정해져 있는데 대출 한도만 예상치라면, 그 차액은 결국 내 현금으로 메워야 합니다.
경매 입찰 때도 낙찰가부터 쓰고 자금 조달을 나중에 맞추면 곤란해집니다. 장기전세주택 대출도 비슷합니다. 당첨 여부, 대출 자격, 실제 실행 금액은 각각 따로 확인해야 합니다.
시세보다 낮은 보증금과 대출 한도는 별개입니다
장기전세주택은 공공기관이 전세 방식으로 공급하는 임대주택입니다. 서울주거포털은 보증금을 주변 전세 시세의 80% 이하 수준으로 안내하고, 기본 계약은 2년이며 재계약을 통해 최장 20년까지 거주할 수 있다고 설명합니다. 여기서 20년은 처음 계약할 때 거주가 확정되는 기간이 아닙니다. 재계약 때 적용되는 자격과 조건을 계속 확인해야 합니다.
많이 헷갈리는 숫자가 ‘80%’입니다. 주변 시세 대비 보증금 수준을 말하는 80%와 은행이 내 보증금 중 얼마를 빌려주는지는 전혀 다른 계산입니다. 또 한국주택금융공사의 보증 비율은 대출금에 대해 공사가 보증하는 비율이므로, 내가 보증금의 그만큼을 대출받는다는 뜻으로 읽으면 안 됩니다.
가령 보증금이 2억 원이고 내 돈이 5천만 원이라면 필요한 대출은 1억 5천만 원입니다. 그런데 심사를 거쳐 가능한 금액이 1억 2천만 원이면 입주 때 3천만 원이 더 필요합니다. ‘보증금의 몇 퍼센트까지 가능’이라는 문구를 봤더라도 상품별 상한, 소득, 기존 대출, 보증 심사, 은행 심사를 거치면 실제 금액은 달라질 수 있습니다.
버팀목부터 볼지 은행 대출부터 볼지
무주택 세대라면 주택도시기금의 버팀목 계열 상품을 먼저 확인할 만합니다. 일반 버팀목, 청년전용, 신혼부부전용 등은 나이와 소득, 자산, 보증금, 주택 면적, 대출 한도가 서로 다릅니다. 장기전세주택 당첨자라는 이유만으로 어느 한 상품을 쓸 수 있다고 단정할 수는 없습니다. 모집공고와 계약할 주택의 조건을 들고 수탁은행에서 해당 상품의 취급 가능 여부를 확인해야 합니다.
기금 상품 조건에 맞지 않거나 필요한 금액에 못 미치면 은행의 전세자금대출도 비교하게 됩니다. 한국주택금융공사는 공공주택사업자 등의 임대주택 입주자를 위한 특례전세자금보증과, 사전 승인을 받은 사업장의 입주 예정자를 위한 집단전세자금보증을 안내합니다. 다만 보증 상품이 있다고 해서 모든 장기전세 단지에서 그 방식으로 대출이 실행되는 것은 아닙니다. 해당 단지의 취급 여부와 은행 심사를 함께 봐야 합니다.
상담할 때 저는 상품 이름보다 세 가지 답을 먼저 받아 적습니다. 이 단지와 계약으로 취급할 수 있는지, 내 조건에서 예상 한도가 얼마인지, 잔금일에 맞춰 실행할 수 있는지입니다. 기존 전세대출이 있다면 상환 시점과 새 대출의 실행 순서도 같이 물어야 합니다. 두 집의 잔금이 며칠 어긋나는 것만으로 현금 계획이 달라지니까요.
당첨 후에는 계약금부터 잔금일까지 계산합니다
당첨 통지를 받으면 모집공고문과 계약 안내문에서 계약금, 중도금, 잔금 날짜를 먼저 표시합니다. 대출이 잔금일에 실행된다고 해도 계약금은 그보다 먼저 준비해야 할 수 있습니다. 이미 낸 계약금이 대출 가능액 계산에 어떻게 반영되는지도 은행에 확인할 부분입니다.
은행 상담에는 모집공고문, 계약 안내문 또는 임대차계약서, 신분증, 주민등록등본, 소득·재직 자료를 챙기면 이야기가 빨라집니다. 주택도시기금은 상품에 따라 확정일자가 있는 계약서와 건물 등기사항전부증명서 등도 안내합니다. 아직 계약 전이라 서류가 없다면 현재 가진 자료로 취급 가능성과 필요 서류를 먼저 묻고, 계약 후 정식 심사를 진행하면 됩니다.
보증금 2억 원을 예로 들어 보죠. 계약금 2천만 원을 내고, 잔금 1억 8천만 원을 치러야 한다고 가정하겠습니다. 대출이 1억 2천만 원으로 확정되면 잔금일에 추가로 필요한 현금은 6천만 원입니다. 이미 낸 계약금까지 합하면 내 돈은 총 8천만 원 들어갑니다. 여기에 이사비와 초기 생활비도 남겨 둬야 합니다. 계약금 비율과 납부 일정은 실제 공고마다 다르니 이 숫자는 계산 방식의 예로만 보시면 됩니다.
금리도 월 부담으로 바꿔 봐야 감이 옵니다. 대출 1억 2천만 원에 연 4% 금리를 단순 적용하면 이자는 한 달 약 40만 원입니다. 연 4.5%라면 약 45만 원입니다. 실제 납부액에는 적용 금리, 일수 계산 방식, 보증료, 상환 방식 등이 영향을 줍니다. 월세가 없는 집이라도 매달 나가는 돈이 없는 건 아닙니다.
입주 뒤에도 대출과 재계약 날짜를 함께 봅니다
장기전세주택의 2년 단위 재계약과 전세대출의 만기는 따로 관리해야 합니다. 재계약 때 보증금이 바뀌거나 대출을 연장할 때에는 새 계약서, 소득·주택 보유 여부, 보증 조건 등을 다시 확인할 수 있습니다. 주택도시기금도 버팀목 대출의 기한 연장 때 계약과 거주 요건, 보증금과 대출 잔액 등을 확인하도록 안내합니다.
보증금이 오른다면 인상분을 전부 추가 대출로 해결할 수 있다고 미리 계산하지 않는 편이 안전합니다. 반대로 보증금이 줄어 대출 잔액보다 적어지면 일부 상환이 필요할 수 있습니다. 은행에 연장 가능 여부와 예상 상환액을 물을 때는 재계약 안내를 받은 직후가 좋습니다. 만기 직전에 알면 현금을 마련할 시간이 짧습니다.
현장에서 돈 때문에 곤란해지는 순간은 대개 ‘대출이 될 것 같다’와 ‘잔금일에 얼마가 실행된다’를 같은 말로 취급할 때였습니다. 장기전세주택은 오래 살 수 있다는 장점이 있지만, 첫 계약의 자금표는 오늘 내 통장 잔액으로 맞춰야 합니다. 저는 당첨 소식을 들으면 축하보다 먼저 잔금 날짜와 은행에서 확인한 금액을 적어 봅니다.
