제주 세화리 임야 경매, 3회 유찰 11억

한줄 요약

솔직히 말하면, 제주 세화리의 이 임야는 3회 유찰로 가격이 크게 내려왔지만, 지분매각의 복잡성과 맹지라는 점에서 신중한 접근이 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리 산40

이번 경매 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 세화리에 위치한 90942.0㎡(약 27510.0평)의 임야입니다. 자연초지 상태로 잡목이 밀식되어 있으며, 지적도상 맹지 상태임에도 불구하고 인접필지를 통해 출입이 가능한 상황입니다. 제주 동부 지역의 자연환경이 그대로 남아 있는 곳이라 개발 가능성은 있지만, 교통 접근성 면에서는 다소 아쉬움이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 22억 9,878만원이었으나, 3회 유찰로 현재 최저입찰가는 11억 2,640만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 이는 51% 할인된 가격으로, 인근 시세와 비교해 상당히 저렴한 편이라 할 수 있습니다. 예상 낙찰가는 11억 8,272만원 전후가 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 1994년과 1998년에 설정된 근저당권으로, 권리 소멸이 명확히 이루어질 것으로 보입니다. 다만, 지분매각이기 때문에 공유자 우선매수권이 제한적으로 적용된다는 점은 유의해야 합니다. 유치권에 기한 형식적 경매신청이지만 부동산상의 부담은 소멸된 상태입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요하여 복잡할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

이 물건은 지분매각 및 맹지라는 점에서 투자 리스크가 큽니다. 제주도의 개발 호재가 있다고는 하나, 맹지의 특성과 지분 문제로 인해 개발 가능성에는 제약이 따릅니다. 예상 수익률을 계산하기 전에, 공유자와의 협의 가능성과 개발 계획을 철저히 검토해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 입찰 경쟁률은 예상보다 낮을 수 있습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가와 크게 다르지 않은 11억 5천만원 선이 적당할 것으로 보입니다. 취등록세는 약 5,440만원으로 예상되며, 전체 투자금을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 공유자와의 협의 가능성을 미리 타진해보는 것이 중요합니다.