산하동 아파트 경매, 6회 유찰 2천만

한줄 요약

솔직히 말하면, 6회 유찰된 물건은 매력과 리스크가 공존하는 경매 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 4층403호 (산하동,강동블루마더테라스)

울산 북구 산하동의 강동블루마더테라스 4층 403호 아파트입니다. 면적은 76.1㎡(23.0평)으로, 적당한 크기의 실거주 혹은 임대용으로 적합합니다. 주변은 도시개발사업으로 인해 구획정리가 완료된 지역이라 향후 발전 가능성이 있습니다. 다만, 건물 외벽 일부가 파손된 점은 감안해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 100만원이지만, 현재 최저입찰가는 2,364만원으로 감정가 대비 무려 89% 할인이죠. 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 2,482만원 전후로, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 2,596만원이 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 건물에 대한 2017년의 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하지만, 현재까지는 큰 이슈는 없어 보입니다. 다만, 대지권의 목적인 토지에 별도 등기된 압류가 있으니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 6회 유찰은 매력적인 만큼 리스크도 큽니다. 향후 개발 호재가 있는 지역이지만, 외벽 파손과 같은 물리적 결함을 감안해야 합니다. 월세 전환시 예상 수익률은 연 15% 이상으로 추정되지만, 수리비용도 염두에 둬야겠죠.

내가 입찰한다면

솔직히 입찰자들이 관망하는 이유가 있겠죠. 예상 경쟁률은 낮아 보이고, 권장 입찰가는 2,500만원 이하로 설정하는 것이 좋습니다. 취등록세 약 114만원을 포함한 총 투자금을 고려할 때, 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다. 하지만, 임차인 현황과 외벽 수리 비용을 반드시 확인하세요.