용문동 아파트 경매, 1회 유찰 1.2억

한줄 요약

솔직히 말하면, 첫 유찰 이후 30% 할인된 1억 1,200만원의 가격은 꽤 매력적이지만, 권리관계와 임차인 현황을 꼭 확인해야 할 물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 용문로 118, 103동 5층502호 (용문동,한진아파트)

이 아파트는 대전 서구 용문동에 위치한 한진아파트 103동 5층에 있습니다. 대전지하철 1호선 용문역과 가까워 교통이 편리하고, 주변에는 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 하지만 아쉽게도 면적 정보가 누락되어 있어 정확한 크기를 파악하기 어려운 점은 조금 걸립니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,000만원이었으나 1회 유찰 후 현재 최저입찰가는 1억 1,200만원으로 감정가의 70% 수준입니다. 인근 유사 아파트의 실거래가가 약 1억 5,000만원인 것을 감안할 때, 현재의 최저입찰가는 약 25% 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 평균 낙찰가율 82%를 적용했을 때 약 1억 1,760만원으로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 1993년 1월 29일 설정된 근저당권으로, 이후 설정된 권리관계는 모두 말소됩니다. 하지만 등기부등본과 현황조사서를 통해 임차인의 전입일자 및 확정일자를 반드시 확인해야 합니다. 다행히 현재까지 특이사항은 없지만, 유치권이나 법정지상권의 가능성을 배제할 수 없으니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 용문동은 대전에서 주거 선호도가 높은 지역 중 하나입니다. 특히 지하철역 인근이라는 점이 큰 장점입니다. 예상 수익률은 월세로 전환했을 때 연 5% 내외로 추정됩니다. 하지만 임차인 문제가 해결되지 않는다면 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 들 수 있다는 점은 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건은 경쟁률이 꽤 높을 것으로 예상됩니다. 첫 유찰 후 30% 할인된 가격은 매력적이니까요. 권장 입찰가는 1억 2,000만원 내외로 보고, 취등록세 약 540만원을 포함해 총 투자금은 약 1억 2,540만원 정도로 예상됩니다. 임차인 현황을 철저히 확인한 후, 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다.