북구 아진로 아파트 경매, 5회 유찰 2억

한줄 요약

5회 유찰로 가격이 크게 떨어졌지만, 유치권 문제와 임차인 현황이 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 북구 아진로 31, 5층501호

울산 북구 아진로에 위치한 이 아파트는 5층 501호에 자리 잡고 있습니다. 주변은 주거지역으로, 인근에 상업시설과 학교가 위치해 있어 생활 편의성이 높은 편입니다. 다만, 교통 측면에서는 대중교통 접근성이 다소 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8억 4,700만원이었으나, 현재 최저입찰가는 2억 336만원으로 무려 76% 할인된 상태입니다. 인근 비슷한 아파트의 실거래가가 6억 정도인 것을 감안하면, 지금 가격은 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 2억 1,353만원 전후로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 6월 8일의 근저당권입니다. 유치권 신고가 있었지만, 2025년 9월 5일에 유치권 부존재 판결이 확정되었습니다. 따라서 유치권 문제는 해소되었으나, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 명도 난이도가 좌우될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 점은 분명히 신경 쓰이는 부분입니다. 하지만 유치권 문제가 해결된 것은 긍정적입니다. 예상 수익률을 따져보면, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 임차인 명도 과정에서의 리스크는 여전히 존재합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 내 경험상, 이런 물건은 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 2억 1천만원 정도로 잡아보는 것이 좋겠네요. 취등록세 약 982만원을 포함하면 총 투자금은 2억 2천만원 초반이 예상됩니다. 명도 문제가 없다면 꽤 괜찮은 투자처가 아닐까 싶습니다.