울산 화정동 주택 경매, 2회 유찰 5천4백

한줄 요약

솔직히 말하면, 임차권 문제는 해결됐지만, 여전히 신중히 접근해야 할 물건입니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 동구 화정2길 21-1, 나동 2층205호 (화정동,영남주택)

이 물건은 울산광역시 동구 화정동에 위치한 영남주택의 한 동입니다. 주소는 화정2길 21-1, 나동 2층 205호입니다. 면적이 명시되어 있지 않지만, 다세대 주택으로 보입니다. 주변은 일반 주거 지역으로, 생활 편의시설이 근처에 있습니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 지역 내 이동에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

가격이 말해주는 것

이 부동산은 감정가 5,400만 원에서 유찰을 거쳐 최저입찰가가 동일하게 유지되고 있습니다. 2회 유찰 후에도 가격 변동이 없는데, 이는 아마도 권리관계 문제가 해결되었기 때문일 것입니다. 인근 시세와 비교했을 때, 낙찰가가 5,670만 원 선에서 형성될 가능성이 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 1월 24일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로 임차인 김수자의 임차보증금 5천만 원에 대한 권리신고가 있었으나, 법원 판결로 임차권이 부존재한다는 결정이 나왔습니다. 이는 경매 참여자에게 큰 장점이지만, 등기부 및 현황조사서를 통해 추가적인 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 없는 것으로 보입니다.

투자 관점에서 보면

예상 수익률을 계산해 보면, 월세로 전환 시 연 5% 내외의 수익률을 기대할 수 있습니다. 하지만 솔직히 말해, 이 물건은 임차권 문제로 인해 시장의 신뢰를 얻기까지 시간이 걸릴 수 있습니다. 지역 내 개발 호재는 특별히 없지만, 장기적인 관점에서 접근하면 좋을 것 같습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 경쟁률은 중간 정도일 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 5,400만 원에서 약간 상승한 5,670만 원 선이 적당할 것입니다. 취등록세는 약 260만 원으로, 총 투자금은 약 5,930만 원 정도로 예상됩니다. 임차권 문제는 해결됐지만, 여전히 신중한 접근이 필요합니다.