울산 성남동 호텔 경매, 3회 유찰 24억

한줄 요약

울산 성남동의 호텔 물건, 3회 유찰로 감정가의 34% 수준까지 떨어졌습니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 울산광역시 중구 젊음의거리 20, 3층301호 (성남동,울산호텔리버사이드)

울산광역시 중구 성남동 젊음의거리에 위치한 이 호텔은 울산호텔 리버사이드라는 이름으로 운영 중입니다. 위치적으로는 유동 인구가 많은 젊음의 거리 근처라 접근성은 좋지만, 면적 정보가 제공되지 않아 내부 구조나 사용 용도에 대한 구체적인 판단이 필요합니다. 주변 환경은 상업 지구로, 다양한 먹거리와 쇼핑 시설이 가까이 있습니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 70억 1,100만원이었으나, 3회 유찰을 거치며 최저입찰가는 24억 477만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 34% 수준으로, 인근 상업용 부동산 시세와 비교해도 상당히 저렴합니다. 예상 낙찰가는 최저입찰가에서 약간의 경쟁을 고려해 25억 2,501만원 정도로 볼 수 있겠네요.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 2월 9일에 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하지만, 건물 전체가 호텔로 운영 중이라는 점에서 임차인보다는 운영상 계약 관계가 더 중요할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로선 낮아 보입니다만, 자세한 권리분석은 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 울산의 상업용 부동산 시장 상황을 관찰해야 합니다. 호텔 운영이 잘 된다면 안정적인 수익 창출이 가능할 수도 있습니다. 그러나, 호텔 산업의 특성상 운영 리스크가 크고, 코로나19 이후 호텔업의 회복 속도도 고려해야 합니다. 예상 수익률은 운영 효율성에 따라 크게 변할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 3회 유찰된 만큼 비교적 낮을 것으로 예상되지만, 매력적인 가격대라면 투자자들이 관심을 가질 수 있습니다. 권장 입찰가는 25억 2,501만원 전후로 설정해 볼 수 있습니다. 취등록세는 약 1억 1,615만원을 고려해 총 투자금은 약 26억 4,116만원으로 예상됩니다. 입찰 전에 호텔 운영 상황과 수익성을 철저히 점검하는 게 중요합니다.