산하동 아파트 경매, 3회 유찰 6,379만

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 크게 떨어진 산하동 아파트, 하지만 도시개발사업 관련 이슈와 임차인 현황이 변수로 작용할 수 있어요.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 4층404호 (산하동,강동블루마더테라스)

울산광역시 북구 산하동 강동블루마더테라스 4층에 위치한 이 아파트는 면적 정보가 없어 직접적인 비교가 어렵지만, 주변 환경을 고려해볼 때 적당한 주거지로 보입니다. 산하중앙2로에 위치하여 교통 편의는 적당하지만, 인근에 크게 발달한 상권은 없는 점이 아쉽습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 8,600만원에서 시작해 세 번 유찰되며 최저입찰가가 6,379만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 66% 할인된 금액으로, 인근 시세와 비교했을 때 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 6,698만원 전후로 보고 있지만, 이 정도 할인된 가격은 주변 실거래가와 비교해도 경쟁력이 있어 보여요.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 7월 14일에 설정된 근저당권으로, 대지권의 목적인 토지가 도시개발사업으로 구획정리 되었다는 점이 특이사항입니다. 또한, 대지권의 목적인 토지에 별도 등기(압류 등기)가 있다는 점이 걸립니다. 임차인 현황도 등기부와 현황조사서 확인이 필요한데, 이는 입찰 전 필수적으로 체크해야 할 사항입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격면에서는 매력적이지만 도시개발사업으로 인한 불확실성과 임차인 대항력 여부가 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 다른 지역 대비 높을 것으로 보이지만, 이 리스크를 감수할 수 있는지 판단해야 합니다. 또한, 명도 과정에서의 어려움도 예상됩니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 수 있지만, 리스크를 감수할 수 있는 투자자들이 몰릴 가능성도 있습니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가보다 조금 더 낮은 6,600만원 정도로 보고, 취등록세 약 308만원을 포함하여 총 투자금은 약 6,908만원 정도가 될 것입니다. 입찰 전 꼼꼼한 권리분석과 임차인 현황 조사가 필수입니다.