양산 물금읍 부동산 경매, 4회 유찰 56억

한줄 요약

4회 유찰된 양산 물금읍 부동산, 높은 감정가와 대지권 문제로 관망 중.

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경매물건 주소 보기 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2782-6 양산로얄팰리스 2차 2층201호

이 물건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리에 위치한 양산로얄팰리스 2차입니다. 2층 201호이며, 면적은 무려 1874.3㎡(567평)에 달합니다. 주변은 상업지구로, 인근에는 대형마트와 학교, 지하철역이 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 하지만 사용승인을 받지 않은 상태로 공정률이 95%라 아직 마무리가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 56억 4,000만원으로 시작했으나 4회 유찰된 후 최저입찰가도 동일하게 유지되고 있습니다. 인근의 완공된 상업용 부동산과 비교하면 가격이 높게 책정된 감이 있습니다. 예상 낙찰가는 약 59억 2,200만원 수준입니다. 취등록세를 포함하면 약 2억 7,241만원의 추가 비용이 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 8월 23일의 가압류입니다. 대지권이 미등기 상태인데, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있는지 명확하지 않습니다. 게다가 토지 소유권이 신탁회사에 이전되어 있으며, 양산시의 압류등기가 두 건 있어서 복잡한 권리관계를 잘 따져봐야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 공정률이 95%라는 점은 호재지만 건축법상 사용승인을 받지 못한 점이 악재입니다. 또한 대지권 미등기 상태는 큰 리스크입니다. 그러나 주변 상권이 잘 발달해 있고, 향후 사용승인과 대지권 문제를 해결한다면 상당한 가치 상승이 기대됩니다. 예상 수익률은 권리 문제 해결 후에만 긍정적으로 평가할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰하기 전에 대지권 문제와 사용승인 여부를 반드시 점검할 것입니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 59억 2,200만원 전후로 잡고 있습니다. 하지만 이런 복잡한 권리 문제를 해결할 자신이 있다면 입찰해볼 만한 가치가 있습니다. 최종 결정은 해당 리스크를 감당할 수 있는지에 달려 있습니다.