동탄하나1길 상가 경매, 7회 유찰 609만

한줄 요약

지속적인 유찰로 파격적인 최저가지만, 점유 문제와 유치권 이슈가 큰 리스크로 작용.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 동탄하나1길 66-21, 10층1003호

경기도 화성시 동탄하나1길에 위치한 상가입니다. 국도와 인접해 교통이 편리하지만, 상업 지구 외곽에 있어 유동 인구가 적은 편입니다. 면적 정보가 제공되지 않아 실제 활용 가능성을 가늠하기 어려운 점이 있습니다. 주변 환경은 주거 단지와 상업시설 혼재 지역으로, 개발 여지가 있지만 현재로서는 상권이 활성화되지 않은 상태입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7,400만원이었으나 7회 유찰로 최저입찰가가 609만원까지 하락했습니다. 이는 감정가의 8% 수준으로, 파격적인 할인율입니다. 인근 상가 시세와 비교해도 현저히 낮은 편이라, 가격만 놓고 보면 매력적입니다. 예상 낙찰가는 639만원 정도로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 12월 20일의 근저당권입니다. 유치권자가 점유 중이며 출입을 불허하고 있어 쉽지 않은 명도가 예상됩니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인해야 하며, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 점유자와의 협상이 필요하고, 유치권 문제로 법적 다툼이 있을 수 있어 리스크가 큽니다. 하지만, 최저가가 매우 낮아 투자금 대비 수익률을 극대화할 수 있는 기회도 있습니다. 다만, 상업적 활용 가치가 낮아 단순히 가격만 보고 접근하기에는 무리가 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 최저가인 609만원을 고려하며, 취등록세 약 29만원을 포함해 총 투자금은 약 638만원 예상됩니다. 입찰 전 유치권자와의 협상 가능성을 충분히 검토하고, 명도 전략을 세우는 것이 중요합니다.