수원 우만동 아파트 경매, 2회 유찰 1.1억

한줄 요약

2회 유찰로 1.1억까지 떨어진 수원 우만동 아파트, 하지만 권리분석이 중요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 18-10(우만동), 3층301호 (우만동,더스테이)

이번 경매 물건은 수원시 팔달구 우만동에 위치한 아파트입니다. 정확한 주소는 경수대로616번길 18-10, 3층 301호입니다. 위치적으로 수원 중심과 가까워 생활 편의성이 뛰어난 곳입니다. 주변에 학교, 마트, 병원이 있어 가족 단위 거주에 적합합니다. 교통은 수원역을 기준으로 다양한 버스 노선이 지나가며, 차로 10분 정도면 도달할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 4,100만원이었으나, 두 번의 유찰로 최저입찰가가 1억 1,809만원까지 내려갔습니다. 이는 감정가 대비 51% 할인된 가격입니다. 인근 동일 면적 아파트의 최근 실거래가가 2억 초반 대임을 고려하면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 2,399만원으로 보이며, 이는 주변 시세 대비 상당한 할인폭입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 4월 25일 설정된 근저당입니다. 다행히 특이사항은 없지만, 임차인 현황은 등기부나 현황조사서를 통해 꼭 확인해야 합니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보입니다만, 명도 난이도는 점유자 현황에 따라 달라질 수 있습니다. 이 부분은 꼭 사전 조사해야 할 사항입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 두 번 유찰된 아파트는 매력적일 수 있습니다. 예상 월세 수익률은 연 5% 정도로, 투자 대비 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 하지만, 임차인 대항력이나 명도 관련 리스크를 감안해야 합니다. 수원은 발전 가능성이 있는 지역이지만, 최근 부동산 시장의 변동성을 고려할 필요가 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 예상 경쟁률은 중간 정도일 것 같습니다. 권장 입찰가는 1억 2,000만원에서 1억 2,500만원 사이로 잡고, 취등록세 약 570만원을 포함해 총 투자금을 계산해야 합니다. 주변 시세와 비교했을 때 매력적이지만, 권리분석과 임차인 문제를 꼭 해결할 수 있는 자신이 있을 때 입찰을 권장합니다.