울주군 범서읍 상가 경매, 2회 유찰 6천만

한줄 요약

이 물건, 2회 유찰로 51% 할인된 가격에 입찰 가능하지만 평면도 상의 혼란 주의 필요.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 범서읍 구영로 70, 2층302호 (엣지타워)

울산광역시 울주군 범서읍 구영로에 위치한 엣지타워의 2층 302호입니다. 주변은 상업시설과 주거지역이 혼재되어 있어 생활 편의성이 좋은 편입니다. 하지만 건축물대장과 현관호실 표기가 상이하니, 현장을 꼭 확인해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 2,800만원이었지만, 현재 최저입찰가는 6,272만원으로 51% 할인되었습니다. 인근 상가 시세와 비교했을 때, 이 가격은 꽤 매력적입니다. 하지만 2회 유찰된 이유를 살펴보면, 그런 이유가 있을 법도 합니다. 예상 낙찰가는 6,585만원 전후로 보면 됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 가압류로, 입찰 시 모든 권리가 말소될 가능성이 높습니다. 하지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 꼭 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 51% 할인된 가격은 투자 매력도가 큽니다. 예상 수익률도 긍정적일 수 있습니다. 하지만, 평면도 상의 혼란이나 임차인 현황 불확실성 등 리스크 요소도 분명히 존재합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 중간 정도지만, 평면도 이슈가 변수입니다. 권장 입찰가는 6,500만원 정도로 잡고, 취등록세 약 302만원을 포함해 총 투자금은 약 6,802만원으로 예상합니다. 하지만, 현장 방문은 필수입니다. 현장 확인 후 입찰 여부를 결정하는 것이 좋겠습니다.