울주 서생면 부동산 경매, 3회 유찰 1.6억

한줄 요약

울산 울주군 서생면 대송리 부동산, 3회 유찰로 최저가 1.6억까지 내려왔습니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 울주군 서생면 대송리 418

울산광역시 울주군 서생면 대송리에 위치한 이 부동산은 306.0㎡(약 92.6평) 규모로, 주거와 상업 용도로 모두 활용 가능한 넓은 면적을 자랑합니다. 인근은 비교적 조용한 주거 지역으로, 교통은 다소 불편할 수 있지만 자연 환경이 좋은 편입니다. 특히 소나무 등 조경수가 포함되어 있어 자연 친화적인 매력을 더합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 8,553만원이었으나, 3회 유찰을 겪으며 현재 최저입찰가는 1억 6,653만원으로 감정가의 34% 수준입니다. 인근 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편인데, 예상 낙찰가는 약 1억 7,486만원 전후로 예상됩니다. 솔직히 말하면, 이렇게 큰 할인율은 유찰된 이유를 꼭 확인해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 4월 14일자로 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 현재 영업이 중단된 상태라 명도 난이도는 다소 낮을 수 있습니다. 다만, 경계 측량이 필요하다는 점은 추가 비용을 유발할 수 있어 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 점은 리스크를 안고 갑니다. 그러나 저렴한 가격만큼이나 매력적인 투자가 될 가능성도 있습니다. 예상 수익률은 인근 시세 대비 저렴한 매입가로 인해 높을 수 있으며, 추후 개발 가능성도 열려 있습니다. 하지만, 현재 영업 중단 상태인 점포의 활용 계획이 필요합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 다소 낮을 것으로 예상되며, 권장 입찰가는 최저가와 비슷한 1억 6,653만원에서 시작해도 무리가 없을 것 같습니다. 취등록세는 약 804만원으로 예상되며, 총 투자금은 약 1억 7천만원 중반이 될 것입니다. 다만, 경계 측량이나 명도 관련 추가 비용을 염두에 두어야 합니다. 개인적으로는 리스크 분석을 철저히 하고, 현장 답사를 통해 최종 결정하는 것을 추천합니다.