전주 만성동 빌딩 경매, 2회 유찰 1.1억

한줄 요약

전주 만성동의 청옥빌딩 경매 물건, 유찰로 인한 저렴한 가격이 매력적이지만, 가벽 미설치 상태 주의 필요.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1263-4 청옥빌딩 1동 2층204호

전북 전주시 덕진구 만성동에 위치한 청옥빌딩 1동 2층 204호입니다. 면적은 75.7㎡(약 22.9평)로, 상업용 건물에 위치해 있어 다양한 용도로 활용 가능성이 높습니다. 주변은 주거 및 상업시설이 밀집해 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 각 호실 간 가벽이 설치되지 않은 점은 직접 확인 후 보완이 필요할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 3,500만원이지만, 2회 유찰로 현재 최저입찰가는 1억 1,515만원입니다. 이는 감정가의 49%로, 인근 비슷한 조건의 상업용 부동산 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 최저입찰가에 근접한 1억 2,090만원 전후로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 11월 22일에 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인 존재 여부를 면밀히 살펴야 합니다. 가벽 미설치로 인해 전유부분의 정확한 경계 확인이 필요하므로, 법정지상권이나 유치권 관련 사항도 신경 써야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 두 번 유찰된 물건이라 가격 매력도가 높습니다. 인근 시세 대비 약 51% 저렴하여 초기 투자금 부담이 적습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 가벽 설치와 같은 추가 비용이 발생할 수 있다는 점은 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 비교적 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 1억 2천만원 내외로 설정하는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 556만원 정도 예상되며, 총 투자금은 약 1.3억 정도로 예상됩니다. 입찰 전, 가벽 상태와 임차인 여부를 꼭 확인하세요.