화성 영천동 상가 경매, 3회 유찰 3천만

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 크게 떨어진 화성 영천동 상가, 하지만 유찰 이유를 살펴볼 필요가 있습니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 동탄기흥로 565, 3층314호 (영천동,와이케이퍼스트타워)

경기도 화성시 동탄기흥로에 위치한 와이케이퍼스트타워 3층에 있는 상가입니다. 면적은 명시되어 있지 않지만, 상가라는 점에서 주변 상권과의 시너지를 고려해야겠죠. 동탄은 최근 개발이 활발한 지역으로, 주변 인프라와 교통이 잘 갖춰져 있습니다. 하지만 상가의 위치가 건물 내 어느 위치에 있는지를 확인하는 것도 중요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 9,200만원이었지만, 현재 최저입찰가는 3,155만원으로 무려 66% 할인된 상태입니다. 인근 상가 시세와 비교했을 때, 이 정도의 할인율은 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 3,313만원 전후로 예측되며, 이는 감정가 대비 약 36% 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 4월 5일에 설정된 근저당권입니다. 이는 낙찰 시 말소될 가능성이 높습니다. 다만, 임차인 현황과 관련해서는 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권과 같은 복잡한 권리는 현재로서는 없어 보이나, 철저한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

화성 동탄 지역은 계속해서 발전하고 있는 지역으로, 상가 투자에 있어 긍정적인 신호가 있습니다. 하지만, 3번의 유찰이 있었던 만큼, 그 이유를 명확히 알고 접근하는 것이 중요합니다. 월세로 전환할 경우 예상 수익률은 약 5% 이상이 될 가능성이 큽니다. 그러나 상가의 위치와 실제 수요를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 예상 경쟁률은 그리 높지 않을 것으로 보입니다. 3회 유찰된 이유가 명확하지 않기 때문인데요. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 조금 더 보태 3,300만원 정도를 제안합니다. 취등록세는 약 152만원 가량이 예상되며, 총 투자금은 3,500만원 전후로 생각됩니다. 명도 과정에서의 리스크도 감안해야 합니다. 따라서, 입찰 전에 철저한 준비와 계획이 필요합니다.