향남읍 토지 경매, 7회 유찰 217만

한줄 요약

7회 유찰된 토지, 감정가의 8%로 저렴하지만 지분매각과 맹지라는 리스크가 있습니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 향남읍 방축리 222

이번 경매 물건은 경기도 화성시 향남읍 방축리에 위치한 947㎡(약 286.5평) 크기의 토지입니다. 주변은 농지와 주택이 혼재된 지역으로, 교통은 다소 불편한 편입니다. 지목은 '전'이나 현황은 휴경지 상태로, 현재 사용되지 않고 있는 땅입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2,643만원이었으나, 현재 최저입찰가는 217만원으로 감정가의 8% 수준입니다. 7회 유찰이 된 이유로는 이 물건이 지분매각이라는 점과 맹지라는 점이 크게 작용했을 것입니다. 지역 내 유사 토지의 거래가가 명확하지 않아 정확한 시세 비교는 어렵지만, 감정가 자체가 낮게 설정된 점을 고려하면 진입장벽이 낮다는 건 분명합니다. 예상 낙찰가는 경쟁률에 따라 228만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 7월 17일 설정된 가압류로, 후순위 권리는 모두 소멸됩니다. 특이하게도 이 물건은 지분매각으로, 공유자 우선매수권이 제한됩니다. 또한, 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금을 반환받을 수 없습니다. 현황조사서에서 임차인에 대한 정보가 필요하므로 확인이 필요합니다. 지상에 수목이 포함되어 매각되며, 지적도상 맹지라 접근성 문제도 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 매력은 저렴함 그 자체입니다. 그러나 한 가지 걸리는 건 맹지라는 점과 지분매각으로 인한 복잡한 권리관계입니다. 농지취득자격증명도 필요하니 사전에 준비해야 합니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이나, 유찰된 이유를 충분히 이해하고 입찰해야 합니다. 수익률은 현재로서는 불확실하지만, 장기적인 관점에서 토지 개발이나 주변 개발 계획을 염두에 둔다면 매력적일 수 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰에 참여한다면 예상 경쟁률이 낮을 것으로 보고, 권장 입찰가는 최저가에 근접한 217만원 정도로 잡겠습니다. 취등록세는 약 10만원으로 예상됩니다. 솔직히 말해, 지분매각과 맹지라는 리스크를 감수할 수 있는 분들에게만 추천합니다. 명도 과정이 복잡할 수 있음을 유념하세요.